Écarts hypothécaires
En 2023, lorsque les taux hypothécaires ont atteint 8%, l’année a été entravée par des écarts hypothécaires atteignant de nouveaux sommets cyclables. Initialement, les écarts hypothécaires ont montré des signes d’amélioration au début de l’année. Cependant, la crise bancaire de la Silicon Valley a provoqué un pic de spreads et la situation est restée difficile tout au long de l’année.
En 2024, les écarts ont commencé à s’améliorer et en 2025, nous ne sommes plus qu’à 0,49% de revenir à des niveaux normaux. Dans le cadre du reste de cette année et au-delà, même si le rendement à 10 ans a augmenté récemment, les dommages aux taux hypothécaires semblent limités, car les écarts continuent de s’améliorer, en particulier en période où les rendements obligataires augmentent. Cette tendance est un signe positif que le marché du logement fonctionne bien sans choc soudain.
Si les écarts étaient aussi mauvais qu’au sommet de 2023, les taux hypothécaires seraient actuellement à 0,81% plus élevés. À l’inverse, si les écarts revenaient à leur fourchette normale, les taux hypothécaires seraient de 0,49% à 0,69% inférieurs au niveau actuel. Historiquement, les écarts hypothécaires ont varié entre 1,60% et 1,80%.
Les meilleurs niveaux d’écarts normaux signifieraient les taux hypothécaires de 6,12% à 6,32% aujourd’hui, une différence notable.
Taux de rendement et hypothécaire à 10 ans
Dans mes prévisions en 2025, j’ai prévu les gammes suivantes:
- Taux hypothécaires entre 5,75% et 7,25%
- Le rendement à 10 ans fluctue entre 3,80% et 4,70%
La semaine dernière était folle! Nous avons eu deux rapports d’inflation fascinants, un va-et-vient pour savoir si Powell serait licencié et davantage de gros titres sur Powell qui devait faire l’objet d’une enquête pour le projet de rénovation de la Réserve fédérale. Le gouverneur de la Fed, Christopher Waller, a parlé de baisses potentielles sur les taux de la Fed en juillet, tandis que les données sur les ventes au détail et les réclamations sur le chômage sont venues comme prévu.
Qu’est-ce que tout cela signifiait pour le rendement en 10 ans? Le rendement a commencé la semaine à 4,42%, est passé à près de 4,50%, puis a repris la semaine à 4,42%. Les taux hypothécaires ont pris fin la semaine à 6,81%, contre 6,83% au début de la semaine. Nous ne sommes pas loin des taux les plus bas de l’année. Des écarts hypothécaires améliorés ont contribué à atténuer l’impact des rendements plus élevés, empêchant les taux de dépasser 7% aussi souvent en 2025 qu’au cours des deux dernières années.
Données de stocks de logements hebdomadaires
Maintenant que nous avons supprimé les données du 4 juillet du système, nous pouvons revenir à nos données de tracker hebdomadaires normales. L’histoire la plus importante pour le logement en 2024 et 2025 a été la croissance de l’inventaire. Bien que les listes actives ne soient pas encore revenues à des niveaux normaux, ils sont à un point où les vendeurs n’ont plus le dessus et les acheteurs sont de retour dans le jeu.
- Changement de stock hebdomadaire (11 juillet-18 juillet): l’inventaire est passé de 846 863 à 856 751
- La même semaine de l’année dernière (12 juillet-19 juillet): l’inventaire est passé de 651 403 à 668 358
Nouvelles données d’annonces
Les nouvelles données sur l’inscription ont connu un joli sn-back la semaine dernière, ce qui est généralement le cas après le traitement des vacances du 4 juillet. Cette année, j’ai obtenu mon niveau cible minimum de 80 000 nouvelles listes par semaine pendant le pic saisonnier, mais nous n’avons pas obtenu quelques semaines de nouvelles annonces entre 80 000 et 100 000, ce qui serait normal.
Pour vous donner une certaine perspective, au cours des années de l’accident de bulle de logement, de nouvelles annonces augmentaient entre 250 000 et 400 000 par semaine pendant de nombreuses années. Voici les nouvelles données de la semaine dernière au cours des deux dernières années:
- 2025: 73 272
- 2024: 68 877
Pourcentage de prix
Au cours d’une année typique, environ un tiers des maisons subissent des réductions de prix, mettant en évidence la nature dynamique du marché du logement. Les propriétaires ajustent leurs prix de vente à mesure que les niveaux d’inventaire augmentent et que les taux hypothécaires restent élevés. Cette ligne de données s’est stabilisée au cours des deux dernières semaines, car les taux hypothécaires ont chuté.
Pour mes prévisions de prix de 2025, j’ai prévu une augmentation modeste des prix des maisons d’environ 1,77%. Cela suggère que 2025 reverra probablement les prix négatifs des maisons réels. En 2024, ma prévision d’une augmentation de 2,33% s’est avérée inexacte, principalement parce que les taux sont tombés à environ 6% et que la demande s’est améliorée au second semestre. En conséquence, les prix des maisons ont augmenté de 4% en 2024.
L’augmentation des réductions des prix de cette année par rapport à l’an dernier renforce mes prévisions de croissance prudentes pour 2025. Voici les pourcentages de maisons qui ont connu des réductions de prix la semaine précédente au cours des deux dernières années:
Données d’application d’achat
Les données des applications d’achat ont connu une baisse hebdomadaire importante de son pic de l’année à jour, baissant de 12% de semaine à la semaine, mais en hausse de 13% d’une année sur l’autre. Cette année, un thème clé de mon analyse est que la croissance d’une année à l’autre que nous observons est principalement due à de nouvelles annonces pour revenir à des niveaux plus normaux. Comme indiqué ci-dessous, les chiffres de croissance d’une année à l’autre fonctionnent beaucoup mieux que les données de semaine en semaine.
Voici les données hebdomadaires pour 2025:
- 12 lectures positives
- 10 lectures négatives
- 5 imprimés plats
- 24 semaines consécutives de données positives sur toute l’année
- 11 semaines consécutives de croissance à deux chiffres d’une année à l’autre
Ventes hebdomadaires en attente
Nos ventes de maisons en attente hebdomadaires offrent un aperçu d’une semaine en semaine dans les données; Cependant, cette ligne de données peut également être affectée par les vacances et tout choc à court terme. Maintenant que les vacances du 4 juillet sont terminées, nous pouvons revenir à nos routines normales. Le rebond que nous voyons ici est que les ventes hebdomadaires reviennent à la normale.
Ventes hebdomadaires en instance pour la semaine dernière
- 2025: 66 781
- 2024: 61 736
Ventes totales en attente
Les dernières données hebdomadaires sur les ventes totales en attente d’Altos offre des informations précieuses sur les tendances actuelles de la demande de logement. En règle générale, les taux hypothécaires d’environ 6% sont nécessaires pour une croissance significative sur le marché du logement. La semaine dernière, nos données totales sur les ventes de maisons en attente ont légèrement diminué à des niveaux inférieurs à ceux de l’année précédente.
Ventes hebdomadaires en attente de la semaine dernière au cours des dernières années:
- 2025: 386 185
- 2024: 382 429
La semaine à venir: données sur les ventes de maisons
Cette semaine, nous recevrons des rapports sur les ventes de maisons existantes et nouvelles. Je ne m’attends pas à beaucoup de changements dans les ventes de maisons existantes, et je crois que les autres ressentent la même chose. Si nous constatons une croissance d’une année à l’autre, ce sera probablement dû aux faibles attentes fixées par les rapports précédents au cours des derniers mois. Pour les ventes de maisons neuves, je me concentrerai sur les unités terminées à vendre. À mesure que ce nombre augmente, il suggère que les constructeurs sont encore moins susceptibles de développer des permis de logement de sitôt, comme je l’ai mentionné dans cet article.
Nous recevons des données sur les réclamations sans emploi tous les jeudis, et cette ligne de données a montré une amélioration au cours des dernières semaines.
Bien sûr, nous surveillerons les titres fous qui sont devenus courants cette année, mais nous nous rapprochons également de la date limite du 1er août pour les offres commerciales, et toutes les offres qui sont faites sont une histoire positive.
