L’ICE a constaté que la performance globale des prêts hypothécaires a été solide en octobre, le taux de délinquance national ayant chuté de 7 points de base (pdb) à 3,34 %. Cela représente une baisse de 11 points de base par rapport à la même période de l’année dernière et de 53 points de base en dessous de l’indice de référence pré-pandémique d’octobre 2019.
Andy Walden, responsable des études sur les marchés hypothécaires et immobiliers de l’ICE, a déclaré qu’un modeste allègement des taux cet automne avait déclenché une hausse des demandes de prêts hypothécaires et contribué à la solide performance.
« Nous assistons désormais à la plus forte concentration de refinancements à taux et à durée depuis près de cinq ans, presque entièrement dus aux emprunteurs détenant des prêts vintage 2023-2025 », a-t-il déclaré. « Notamment, le marché est devenu plus sensible aux taux alors que des centaines de milliers d’emprunteurs entrent et sortent des incitations au refinancement avec de petits changements de taux quotidiens. »
Les prestataires non bancaires ont retenu les emprunteurs à un taux près de trois fois supérieur à celui des banques – 35 % contre 13 %. La rétention était la plus élevée pour Administration fédérale du logement (FHA) et Département américain des Anciens Combattants (VA) à 36%, suivis des prêts garantis par Fannie Maé et Freddie Mac à 25%. Les prêts titrisés par le secteur privé ont enregistré la rétention la plus faible, soit 6 %.
Les refinancements à taux et à terme représentaient 62 % de toutes les activités de refinancement en octobre, la part la plus élevée depuis près de cinq ans, a indiqué l’ICE. Presque tous (95 %) les refinancements de taux et de durée en septembre et octobre concernaient des emprunteurs bénéficiant de prêts de la période 2023-2025.
Ces emprunteurs avaient un solde de prêt moyen de 505 000 € et une cote de crédit de 762, et ils ont réduit leurs taux hypothécaires de 0,92 point de pourcentage en moyenne, économisant environ 200 € par mois.
L’activité des prêts sur valeur domiciliaire et des marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) a également augmenté. Les retraits de prêts sur valeur domiciliaire de deuxième rang ont atteint leur plus haut niveau depuis 2007 au troisième trimestre, alors que les propriétaires bénéficiant de premiers prêts hypothécaires à faible taux cherchaient des alternatives à l’exploitation de la valeur nette sans refinancer leur prêt principal.
L’amélioration de l’accessibilité a également joué un rôle, favorisée par le resserrement des écarts de rendement des bons du Trésor. Le rapport de l’ICE indique que les 100 principales régions métropolitaines des États-Unis ont vu l’accessibilité s’améliorer d’année en année.
Les taux hypothécaires moyens oscillaient autour de 6,25 % à la mi-novembre, plaçant le paiement mensuel pour une maison au prix médian à environ 2 126 €, soit 29,7 % du revenu médian des ménages. ICE a déclaré que même si ce chiffre reste élevé par rapport aux normes historiques, il s’agit de la part la plus faible depuis début 2023.
L’activité de saisie reste historiquement faible mais est en augmentation, a constaté l’ICE. Environ 79 000 prêts ont été saisis entre octobre et novembre, soit 15 % de moins que les niveaux de 2019, mais le total sur deux mois le plus élevé depuis plus de cinq ans.
L’inventaire actif des saisies immobilières est en hausse de 20 % par rapport à l’année précédente, et les 7 700 ventes de saisies d’octobre ont marqué un sommet sur cinq ans, même si elles restent 40 % inférieures aux niveaux d’avant la pandémie.
Les prêts FHA et VA sont à l’origine de cette augmentation, représentant 85 % des nouveaux démarrages et la quasi-totalité de la croissance des dossiers actifs et des ventes. Les saisies FHA ont augmenté d’environ 30 000 par rapport à l’année dernière, tandis que les saisies VA ont augmenté d’environ 12 000.
