De l’appel de la rue à une rénovation de salle de bain et de cuisine pour le budget, nous avons répertorié les meilleures choses que vous devriez faire dans votre maison de maison.
Vous avez fait le saut et acheté une maison pour retourner. Avant cela, vous auriez évalué le travail dont la maison a besoin en fonction de votre budget et de votre délai. L’étude des ventes de maisons dans votre région guidera votre estimation de ce que la maison pourrait vendre, suggérant ainsi le budget pour les travaux de refonte.
De la démolition au plâtrage, la peinture au travail électrique, est maintenant la partie amusante. Il est temps de mettre en œuvre le plan.
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Que peindre
Avec 14 flips de maison à son nom, Ami Muir, basée à Christchurch, dit que changer de couleurs de peinture ou la mise à niveau de la peinture donne le meilleur rapport qualité-prix pour votre argent de toutes les priorités.
« Regardez également les murs, comme les cadres de porte et sur les portes elles-mêmes, surtout si elles sont fabriquées à partir de bois. La peinture est un moyen facile d’ajouter de la valeur. »
Raccords
Les poignées et les tapwares dans un style cohérent dans toute la maison donneront un look rationalisé, mais ne choisissez pas le prix plutôt que la qualité, explique Ami. «Le remplacement des poignées de porte et des interrupteurs d’éclairage est également une procédure peu coûteuse qui fait une énorme différence dans l’apparence d’une maison.»
Cuisines et salles de bains
Les pièces clés sur lesquelles les gens se concentrent lors de l’achat d’une maison sont les cuisines et les salles de bains, alors assurez-vous que ce sont d’un bon niveau. «Les gens achètent généralement des maisons basées sur la cuisine et la salle de bain, donc tout travail sur ces chambres (tant que vous n’allez pas trop loin) est de l’argent bien dépensé», explique Ami.
Wellington House Flippers Ana et Nigel Ochkas-Hulena disent que les acheteurs de maisons préfèrent une nouvelle salle de bain, une cuisine et un tapis. «Nous savons que nous devrons dépenser environ 4500 € à 6000 € sur la cuisine et 3500 € dans la salle de bain», explique Nigel.
Les salles de déménagement et l’extension de l’empreinte sont-elles bénéfiques pour un retournement de maison?
La création d’une chambre supplémentaire en vaudra la peine si elle est bien faite et si elle est économique. «Cela revient au budget», explique Ami. «Déménager des chambres est l’une des choses les plus chères à faire et quelque chose que je n’essaierais pas d’un premier flip. Cependant, il vaut presque toujours la peine d’ajouter une chambre supplémentaire si vous ne sacrifiez pas trop pour y arriver.
Mais AMI conseille que les reconfigurations à grande échelle, telles que le déplacement d’une zone de vie du sud à l’extrémité nord de la maison, doivent être prises en compte en termes de coût par rapport à la valeur finale. « Il y a une règle – dépensez un dollar si vous en récupérez trois, ce qui est une bonne chose à considérer. Si je dépensais 5 000 €, cela me rapportera 15 000 € à l’autre bout? Si oui, alors cela vaut probablement la peine. L’argent dépensé pour une cuisine vous procurera probablement un retour, mais potentiellement reconfigurer toute la maison à une disposition idéale, pourrait ne pas le faire. »
Ana et Nigel ne s’étendent généralement pas avec leurs flips en raison du temps et du coût impliqués. Ils ont récemment acheté une maison de trois chambres de 130 m², qu’ils ont reconfiguré, créant quatre chambres et deux salles de bains. « Bien que nous ayons arraché un mur et installé des poutres, nous n’avons pas touché l’empreinte. Nous avons dû travailler avec un architecte et un ingénieur au Conseil. Mais nous avons seulement tendance à apporter des changements structurels sur les maisons dans les zones haut de gamme. »
La zone bas de gamme, à faible achat et à faible butin du couple est Wainuiomata, qui, étant donné qu’ils connaissent ce marché, sont leur préférence. Ici, ils évitent d’ajouter, de retirer ou de jouer avec l’empreinte des maisons. «La clé est de pénétrer et de sortir le plus rapidement que possible et de réduire les coûts afin que nous puissions conserver un prix de vente inférieur adapté aux acheteurs de cette banlieue.»
Le remplacement d’un banctop et des armoires de repeindre peut faire une grande différence dans une cuisine.
«Nous avons acheté une maison à Fairfield, et les maisons de cette banlieue rapportent généralement un prix de vente plus élevé», explique Ana. «Nous avons acheté une propriété pour 560 000 €, et une supposition éclairée signifiait que jouer avec le plan d’étage serait payante. Le coût et le temps étaient plus importants, et traiter avec le conseil, les architectes et les ingénieurs étaient plus un risque.» Mais le travail a porté ses fruits, le résultat étant une maison de quatre chambres et de deux salles de bain à partir de ce qui était à l’origine trois chambres et une salle de bain, qu’ils ont vendu pour 1,2 million de dollars, leur plus gros bénéfice à ce jour.
Tyge Dellar de la démo d’Auckland à Reno préfère garder un tel travail structurel à distance. «Je reste toujours à l’écart de cela», explique Tyge. «Si vous commencez à étendre ou à essayer de déplacer la cuisine à l’autre bout de la maison, vous aurez besoin de plans pour parcourir le conseil, ce qui prend de l’argent et du temps. Une clé pour se retourner avec succès est toujours de vouloir acheter et vendre sur le même marché; le revirement doit être rapide.»
Le dernier flip que Tyge a pris était une maison de trois chambres à Glenfield, Auckland. En le faisant, il l’a transformé d’un intérieur fermé avec une cuisine, une salle de bain et une buanderie. Il a été ouvert et a donné un joli flux intérieur-extérieur. Il a remplacé deux des ponts et installé de nouveaux revêtements de sol, une pergola, une clôture et une porte tout en mettant à jour l’électricité et la peinture à l’intérieur et à l’extérieur.
Ami avait un budget de 25 000 € pour sa maison Flip. Elle a apporté des changements cosmétiques, comme le remplacement du banctop (mais pas toute la cuisine), éliminant les rideaux rouges lourds et les remplaçant par des rideaux prêts à l’emploi, qu’elle a installés elle-même.
Il était peu coûteux d’installer le tapis et de peindre professionnellement; Aucun murs n’a été déplacé, donc aucun constructeur n’était nécessaire. «Dès que vous amène les constructeurs, le coût augmente beaucoup, pas spécifiquement en raison du coût du constructeur, mais toutes les choses qui pourraient être affectées par les travaux de construction – plomberie, électrique, peinture, plâtrage, revêtement de sol», explique Ami. «Je recommanderais avec un premier flip à la maison pour maintenir le travail du bâtiment au minimum pour comprendre le travail plus facile avant de monter.»
L’astuce consiste à trouver une maison que personne ne veut, dit Ami, pouvoir voir à travers les choses laides, car parfois elles sont juste cosmétiques. «Une maison pourrait avoir un mur rouge dans une pièce», dit-elle, «ce qui décourage tellement de gens, mais il est si facile à réparer. Il s’agit de l’impression générale. Les gens ne savent peut-être pas que c’est que le mur rouge qui les a éteintes. Si vous pouvez noter ces choses et voir que c’est le mur rouge, les vieilles poignées et la vilaine vanité.»
La peinture fraîche, la tape-à-mise à jour et une vanité moderne sont tous des gagnants dans la salle de bain
Quand appeler les professionnels
Ana et Nigel complètent autant de travail que possible sans payer de médailles, peindre, installer et assembler des cuisines et poser des planches en vinyle. «Les capitaux propres en sueur sont la façon dont nous réalisons nos bénéfices», explique Ana. «Nous travaillons avec un plombier et un électricien que nous avons établi de superbes relations de travail.» La paire complète tout ce qu’ils peuvent elles-mêmes, économisant de l’argent et laissant les électriciens et le plombier pour faire les choses qu’ils ne peuvent pas légalement faire.
Tout à voir avec les murs en mouvement, la plomberie et l’ami électrique recommande d’embaucher des professionnels. « Il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire vous-même – installer une nouvelle cuisine, réparer les jardins, peindre et changer de poignées de porte. Je sous-traite la peinture, mais c’est un excellent moyen d’économiser de l’argent si vous êtes heureux de le faire vous-même. Je vais faire un professionnel pour faire des parquet, mais si vous voulez apprendre à poser des planches en vinyle, c’est une autre excellente façon de économiser de l’argent. »
Cela revient à quel point vous êtes compétent, dit Tyge, et à quel point vous êtes prêt à faire avancer les choses. Cela prendra-t-il plus de temps si vous le faites vous-même? «Passer le temps de valeur en dollars», dit-il. « Pour les électrices et la plomberie, vous avez besoin d’un document de certificat par un plombier et un électricien qualifié à la fin du travail. Si la menuiserie n’est pas structurelle, vous pouvez le faire vous-même si vous êtes assez compétent. Cela revient à l’individu. »
N’oubliez pas de considérer l’appel de la rue
Extérieur et aménagement paysager
Les premières impressions comptent, alors faites des efforts à l’extérieur de la maison pour garantir que l’appel de la rue est de haut niveau pour ceux qui consultent la propriété. «Les nageoires de maison oublient parfois l’aménagement paysager; ils font souvent l’intérieur mais négligent l’extérieur», explique Ami. « Mais si vous dépensez un peu d’argent à l’extérieur (2000 € à 5000 €), vous pouvez améliorer considérablement la première impression d’une maison. »
Texte par Catherine Steel
