Les données font état de ratios prix/loyer record, d’un ralentissement de la croissance des prix et de problèmes d’accessibilité financière. Il a également noté que même si un ralentissement des prix de l’immobilier est attendu, une « baisse précipitée dans un avenir proche » n’est pas prévue.
Bozovic: Les transactions en espèces restent essentielles
Bozovic n’a pas mâché ses mots pour décrire son point de vue sur le rapport de l’UBS.
« La raison pour laquelle ils appellent ça du clickbait, c’est parce qu’ils savent très bien que lorsqu’ils titrent en gros titre disant que Miami est une bulle, cela signifie aux yeux de la plupart des gens qu’un krach est imminent », a-t-elle déclaré.
« Quand vous faites un gros titre déclarant ‘la bulle n°1 au monde’, qu’est-ce que vous insinuez ? Vous insinuez qu’il va y avoir un krach précipité – et c’est alarmiste. »
Elle a déclaré que le recours intensif à Miami aux ventes de maisons au comptant la différencie fondamentalement des villes qui ont connu des booms immobiliers spéculatifs et motivés par l’endettement.
« Nous avons un marché entièrement au comptant incroyablement élevé… et le fait que cela ne soit pas souligné dans ce rapport est au-delà de toute croyance », a-t-elle déclaré. « Ce marché a été stimulé par l’argent liquide. Le marché des copropriétés de Miami est composé à plus de 70 % d’argent liquide. … S’il dépasse 2 000 € le pied carré – tant pour le marché des maisons unifamiliales que pour celui des copropriétés – plus de 80 % sont entièrement en espèces. «
L’indice UBS mesure le risque de bulle sur une échelle ; faible (inférieur à 0,5), modéré (0,5 à 1,0), élevé (1,0 à 1,5) et élevé (au-dessus de 1,5).
Fondamentalement, un autre type de boom
Bozovic voulait également dissiper les comparaisons avec la crise financière de 2008.
« La bulle à laquelle tout le monde pensera lorsqu’ils utiliseront Miami dans ce titre est celle qui a été créée par un recours insoutenable au surendettement irresponsable », a-t-elle déclaré. « Ensuite, lorsqu’il y a un krach précipité, comme celui qui s’est produit alors, c’est presque toujours lorsque les actifs sous-jacents ne peuvent plus supporter le niveau d’endettement.
« Ensuite, il s’effondre comme un château de cartes inflammable parce que tout cela a été alimenté par la dette. C’est diamétralement opposé à ce qui se passe actuellement sur ce marché. »
Bozovic a souligné l’afflux croissant de richesses nationales à Miami comme un moteur de marché puissant, souvent mal compris.
« Dans le haut de gamme de notre marché – au-delà de 3 000 € le pied carré – nous avons augmenté de 3 400 % le volume des transactions par rapport à avant la COVID », a-t-elle déclaré. « Le très haut de gamme est presque dans un monde à part. Pourquoi ? À cause de la richesse et du talent nationaux. »
Elle a déclaré que les politiques fiscales de la Floride continuent d’attirer les investisseurs et les entrepreneurs.
« Miami et le sud de la Floride continuent d’être une destination pour la richesse nationale », a déclaré Bozovic. « Nous sommes perçus comme l’une des destinations dans ce pays et dans le monde les plus favorables à la richesse et au capital », a-t-elle déclaré.
Les stocks restent équilibrés et non surchauffés, a-t-elle ajouté.
« Nos niveaux de stocks sont toujours inférieurs à ceux d’avant la COVID-19 », a déclaré Bozovic. « Dans le contexte d’une discussion sur la bulle, si nous disons qu’il existe une situation dangereuse, on pourrait s’attendre à voir une forte augmentation des stocks, ce qui signifie que le marché ne s’équilibre pas. Cela ne se produit pas. »
Weisheyer : la perception dépasse la réalité
Weisheyer a fait écho à ce sentiment, affirmant que de nombreux rapports exagèrent les risques du marché de Floride tout en négligeant ses fondamentaux.
« Je ne pense pas que les acheteurs y prêtent vraiment attention, pour être honnête », a-t-il déclaré. « Lorsque certains de ces rapports de haut niveau sont publiés, ils sont spéculatifs. Les acheteurs appellent leur agent immobilier et leur demandent : « Hé, qu’est-ce que cela signifie vraiment ? »
Il a déclaré que les marchés immobiliers à Miami et en Floride restent sains – soulignant qu’aucun signal d’alarme n’est observé au niveau des États.
« Lorsque vous regardez le marché du sud de la Floride, il est également toujours très important de noter qu’il s’agit d’un marché très chargé en copropriétés, mais également d’un marché international », a déclaré Weisheyer.
Rééquilibrage des taux d’intérêt et de la demande
Weisheyer a déclaré que les acheteurs de Floride sont devenus plus adaptables à mesure que les taux hypothécaires se stabilisent.
« Pendant si longtemps, les acheteurs étaient préoccupés par les taux d’intérêt et avaient même l’impression que les taux étaient élevés », a-t-il déclaré. « Les acheteurs se rendent compte maintenant que s’ils peuvent obtenir un taux d’intérêt de 6 % — ou même négocier des conditions avec leur prêteur et leur vendeur pour procéder à un rachat de taux d’intérêt —, c’est toujours un excellent choix d’acheter une maison et de s’en servir, plutôt que de faire face à des augmentations de loyer qui se réaliseront au fil du temps.
Des marchés comme Miami, Orlando et Tampa continuent d’attirer les acheteurs en raison de la forte croissance et du développement de l’emploi, a ajouté Weisheyer.
« Le marché de la Floride est dynamique et le sud-est des États-Unis connaît un fort élan », a-t-il déclaré. « La Floride est l’État qui montre la voie dans ce domaine. »
Frais d’assurance
Weisheyer a également abordé les préoccupations en matière d’assurance, affirmant que la perception du public n’a pas rattrapé la réalité.
« Nous aurons certainement de temps en temps des acheteurs qui exprimeront une inquiétude sans vraiment comprendre s’il s’agit d’une véritable inquiétude ou non », a-t-il déclaré. « Ils liront un titre qui parle du marché de l’assurance en Floride et des augmentations qui ont été réalisées.
« Eh bien, quand je m’assois avec eux et que je leur dis que 17 nouvelles compagnies d’assurance sont arrivées dans l’État et que la Floride a la plus faible augmentation de prime d’une année sur l’autre de tous les États de tout le pays, ils disent : ‘Vraiment ? Je ne pense pas avoir vraiment compris cela.' »
Les primes sont souvent mal comprises car la hausse de la valeur des maisons influence les coûts de remplacement, a ajouté Weisheyer.
« Une grande partie de cela est due au coût de la main-d’œuvre et des produits de base, qui a certainement un impact sur le coût de remplacement des maisons et sur le coût de réparation d’une maison », a-t-il déclaré. « La deuxième chose, qui est vraiment une bénédiction, est que la valeur des maisons est à un niveau très élevé en ce moment, de sorte que leurs primes dépendent de ce qu’il en coûterait pour remplacer cette maison. »
Weisheyer a rejeté d’emblée les rumeurs d’une bulle immobilière.
« Je n’appellerais même pas cela une bulle, mais je comprends que c’est leur terme », a-t-il déclaré. « Je ne vois aucune bulle. Miami a été un marché très en vogue, avec une demande si incroyable et une telle croissance, notamment en attirant de nombreuses personnes du secteur des services financiers sur le marché. »
« Lorsque vous additionnez les impacts du COVID, il y a eu une poussée majeure dans tous nos marchés et sous-marchés métropolitains à travers l’État. »
Les changements de marché observés aujourd’hui doivent être considérés comme un retour inévitable sur terre et non comme un signal d’alarme, a déclaré Weisheyer.
« Nous sommes dans un marché en transition où vous êtes sorti d’une croissance radicale au fil du temps avec la valeur des maisons et la demande en stocks, et maintenant nous nous trouvons dans un marché très équilibré », a-t-il déclaré. « C’est le type de marché que nous souhaitons, où les acheteurs et les vendeurs ont tous deux des options. »
