L’inventaire disponible des maisons sur le marché est de retour à la gamme pré-pandemique, avec 826 000 maisons unifamiliales invendies sur le marché à la mi-juin. C’est 32% de plus que cette époque l’année dernière. Il a fallu trois années complètes, mais l’offre de maisons invendus a finalement construit suffisamment pour exercer une pression à la baisse sur les prix. La demande reste très lente, donc cette tendance semble peu susceptible de changer de si tôt.
Pendant ce temps, en raison de l’inventaire serré dirigé par la pandémie, les prix des maisons ont augmenté en 2022, terminant l’année en hausse de 6% par rapport à 2021. L’année civile 2023 a commencé très faible, mais les prix des maisons ont terminé en hausse de 5%. L’année dernière, étonnamment – après une troisième année de taux hypothécaires dans les 6s et 7 – les prix des maisons ont de nouveau augmenté de 4%. Même à mesure que l’inventaire augmentait, il y avait un peu suffisamment d’acheteurs pour générer des prix.
Mais cette année, cette tendance a finalement débarqué. À la mi-juin 2025, les prix des maisons (tels que mesurés par le Altos Prix médian des ventes de maisons en attente hebdomadaire, moyenne mobile à 90 jours) est en hausse à l’échelle nationale de 0,55% par rapport à l’été 2024. Selon la façon dont vous mesurez les «prix», il est sûr de classer les prix des maisons pour 2025 comme le plus doux depuis de nombreuses années.
Au 6 juin 2025, nous mesurons 11 États avec les prix des maisons à ou en dessous de leurs niveaux 2024:
- Hawaii: -3,8%
- Iowa: -2,0%
- Arizona: -1,6%
- Géorgie: -1,3%
- Floride: -1,2%
- Texas: -1,2%
- Colorado: -0,8%
- Alabama: -0,2%
- Montana: 0,0%
- New York: 0,0%
- Caroline du Sud: 0,0%
Les titres des données de vente que vous verrez actuellement couvrent les données d’avril, et elles semblent difficiles. Zillow ont indiqué que 27 des 50 États avaient une baisse des prix des maisons ajustée de façon saisonnière de mars à avril.
L’élan des prix des maisons semble ralentir. Un mot d’avertissement avec les titres actuels: avril était vraiment méchant sur tous les marchés financiers. Avec le chaos des tarifs, les marchés boursiers ont débarqué, les taux hypothécaires enrichi et les consommateurs et les entreprises ont retiré les dépenses.
De nombreuses ventes de maisons ont été retardées et les prix des maisons ont subi. Nous allons bientôt commencer à voir les annonces de logements en titre refléter mai, et dans les données d’Altos en temps réel, May a commencé lentement, mais s’est terminée par des gains d’une année à l’autre. Pendant ce temps, May a également été un énorme mois de récupération pour le marché boursier. Il serait sage de ne pas utiliser April comme proxy pour toute l’année.
En effet, il y a de légères nuances de tarification des prix à domicile alors que les marchés financiers récupérés en mai et juin. Le prix de demande médiane d’Altos est de 1,3% avant 2024, et le prix de toutes les maisons sous contrat est de 2,5% au-dessus de 2024.
Pendant ce temps, le pourcentage de maisons sur le marché avec des réductions de prix est à un sommet de 15 ans pour juin – 39,5%. Près de 40% des maisons sur le marché ont tiré une réduction des prix du prix de liste d’origine. C’est nettement plus que «normal», ce qui serait plus proche de 30%. Rien n’indique que la demande va augmenter les prix cette année. Le marché va-t-il s’écraser?
Les vibrations changent
Je dirige un sondage non scientifique de mes abonnés sur Twitter et LinkedIn chaque mois pour demander où ils pensent que les prix des maisons se dirigent vers l’année. Bien que les prix des maisons à l’échelle nationale soient toujours positifs par rapport au même point en 2024, les vibrations des prix des maisons deviennent beaucoup plus baissières. À partir de mon sondage du 12 juin, plus de 62% des répondants s’attendent désormais à ce que les prix des maisons baissent en 2025. Cela n’a plus que 27% en janvier.
Les vibrations ne sont pas les seuls à devenir plus pessimistes. Je participe à un panel d’économistes qui prévoient les prix des maisons chaque trimestre pour Fannie Mae et Pulsenomics. Ce groupe est toujours positif, projetant en moyenne 2,95% de gains de prix pour l’année. Mais ils poussent lentement moins sanguins. La moyenne du prévisionniste était de 3,41% au dernier trimestre et de 5,25% pour commencer l’année.
Pourquoi les économistes sont-ils un peu plus optimistes que les consommateurs? Il est très inhabituel que les prix des maisons diminuent au cours d’une année civile donnée par rapport à la précédente. En dehors de la grande crise financière, annuellement, les prix des maisons – tels que mesurés par l’indice de cash-shiller – ne sont tombés qu’une seule fois (1990). L’une des raisons est le phénomène connu sous le nom de «baisse de la baisse». Les propriétaires existants n’aiment pas évaluer leurs maisons pour moins qu’ils ne valaient autrefois.
Dans de nombreux cas, les propriétaires préfèrent tenir et ne pas vendre plutôt que subir une perte perçue sur le prix. Cela est particulièrement vrai si le propriétaire a beaucoup de capitaux propres et des frais de conservation très bon marché – et que presque tout le monde dans le pays a maintenant une hypothèque très bon marché.
Pour le reste de 2025, nous pouvons voir que les niveaux d’inventaire – en particulier dans la ceinture solaire – sont désormais suffisants pour exercer une pression à la baisse sur les prix des maisons. Cela semble susceptible de se poursuivre et de se propager à plus d’États. Cependant, il n’y a pas grand-chose dans les données qui montrent des baisses de prix importantes.
Avec un peu de chance dans le second semestre, les taux hypothécaires se détendent, ce qui exige un peu les acheteurs. Dans ce cas, nous nous attendons à terminer 2025 avec de légers gains des prix des maisons sur 2024.
