Risques de libération des GSE de la tutelle
Au fil des ans, j’ai discuté du rôle influent des GSE dans la promotion de la stabilité sur le marché hypothécaire. Leur réalisation de la tutelle a fourni une certitude concernant la santé du marché, leur permettant de fonctionner efficacement au cours de la dernière décennie.
Cela a été particulièrement évident lors des défis présentés par Covid-19, où les GSE ont joué un rôle crucial dans la facilitation des prêts à des taux hypothécaires raisonnables et le renforcement de l’économie américaine. Dans les premiers stades de la pandémie Covid-19, il y avait des inquiétudes parmi certains observateurs que les prêts hypothécaires deviendraient plus stricts. Bien que nous ayons connu un resserrement du secteur non QM (hypothèque qualifié), le fait que Freddie Mac et Fannie Mae étaient sous la tutelle a contribué à prévenir les contraintes de crédit généralisées. Cela s’est finalement révélé être un grand avantage pour l’économie américaine pendant cette période.
Je suis préoccupé par les conséquences potentielles de l’élimination du soutien du gouvernement des GSE. L’absence d’un tel soutien pourrait entraîner des taux hypothécaires plus élevés, des écarts hypothécaires plus larges et une augmentation des frais. Le montant du capital privé nécessaire pour ces deux géants serait énorme.
De plus, pendant la tension économique, les GSE peuvent être confrontés à des contraintes plus importantes dans l’accès au crédit, ce qui mérite une considération réfléchie. Pendant une récession, les prêteurs resserrent généralement le crédit pour minimiser les pertes, car les banques doivent prendre en compte les exigences de capital. Cependant, dans la tutelle, cette préoccupation est moins importante pour les GSE.
De manière critique, les entreprises cotées en bourse ont la responsabilité de prioriser les intérêts de leurs actionnaires. Des événements récents ont démontré que les préoccupations concernant la liquidité peuvent avoir un impact significatif sur les actions bancaires. Cela met en évidence le risque d’avoir Fannie et Freddie codé en bourse si les marchés vont contre eux.
De plus, nous pourrions voir des coûts hypothécaires plus élevés dans les États touchés par le changement climatique, car le risque dans ces domaines justifierait des prix plus élevés pour les sociétés cotées en bourse.
Bessent ajoute du contexte
Le secrétaire Bessent a soulevé des considérations importantes concernant l’augmentation potentielle des écarts hypothécaires qui pourraient découler de la transition du GSES de la tutelle. Dans l’entretien de Bloomberg, il a déclaré que si ce processus entraînerait des taux hypothécaires plus élevés, une réévaluation approfondie de la décision d’aller de l’avant sera justifiée.
Comme illustré dans le tableau ci-dessous, les écarts hypothécaires se sont étendus après Silicon Valley Bank La crise, contribuant à la hausse des taux hypothécaires observés en 2023. En effet, les taux hypothécaires de 8% que nous avons connus au cours de cette période pourraient être liés à la détérioration des écarts. À l’heure actuelle, les écarts hypothécaires restent plus élevés que les moyennes historiques. Si nous devions revenir à un environnement plus typique, nous nous attendrions à ce que les taux hypothécaires soient plus proches de 6% plutôt que de 7%. Cependant, si les écarts devaient s’aggraver, il est possible que nous puissions voir des taux approchant de 8%.
Après l’annonce des médias sociaux du président, je me suis initialement soucié de savoir si le processus de libération pourrait être accéléré pour des raisons que nous ne comprenons peut-être pas encore. Cependant, après avoir entendu Bessent, il semble que la Maison Blanche se concentre actuellement sur d’autres priorités, ce qui suggère qu’il n’y a pas d’urgence immédiate à aller de l’avant avec ce plan car le marché hypothécaire est déjà fonctionnel.
J’espère que cette approche est valable, car le processus de libération de la GSES de la tutelle devrait être approfondi et soigneusement considéré pour éviter toute implication négative potentielle sur la ligne.
Conclusion
Les préoccupations des professionnels de l’immobilier et de l’hypothèque concernant un processus de libération de GSE sont valables, en particulier à la lumière des taux hypothécaires élevés que nous avons connus. On craint que sans un filet de sécurité gouvernemental approprié après une sortie, nous pourrions nous retrouver avec des taux hypothécaires plus élevés et moins de disponibilité de crédit lors d’un ralentissement. Beaucoup dans l’industrie du logement croient que le maintien du statu quo est bénéfique: comme le dit l’adage, «si ce n’est pas cassé, ne le réparez pas.»
Si nous prenons les déclarations du Secrétaire du Trésor à sa valeur nominale, il semble que ce processus soit approché de manière réfléchie et délibérément.
S’engager avec les investisseurs sera crucial pour évaluer les impacts potentiels sur les taux, car il s’agit d’une décision significative qui entraîne des implications à long terme. Compte tenu des complexités du paysage économique mondial actuel, nous devons procéder avec patience et analyse approfondie.
