Ce que montrent les données
Depuis fin 2022, j’ai souligné que les gens ont continué à vendre des maisons avec des taux hypothécaires bas pour en acheter d’autres avec des taux plus élevés. Il s’agit d’un comportement normal, car des millions d’Américains vendent leur maison pour en acheter une autre chaque année, quel que soit le niveau des taux hypothécaires. Comme le montrent les données ci-dessous, plus de personnes ont désormais des taux hypothécaires supérieurs à 6 % qu’inférieurs à 3 % et la part des ménages dont les taux hypothécaires sont compris entre 3 % et 6 % a également diminué ces dernières années.
De plus, depuis le premier trimestre 2022, le nombre de propriétaires bénéficiant de taux hypothécaires compris entre 2 % et 5 % a diminué en pourcentage des taux hypothécaires impayés.
Propriétaires avec des taux hypothécaires de 6 % ou plus :
- T1 2022 : 6,99%
- T3 2025 : 21,2%
Propriétaires dont les taux hypothécaires sont de 3 % ou moins :
- T1 2022 : 24,58%
- T3 2025 : 20 %
Propriétaires avec des taux entre 3% et 4% :
- T1 2022 : 40,48%
- T3 2025 : 31,5%
Nous avons clairement une croissance pour les taux plus élevés et une baisse pour ceux qui avaient des taux plus bas.
Vous vous demandez peut-être qui renoncerait à un taux hypothécaire de 2,5 % à 5 % pour acheter une maison à un taux plus élevé, mais le taux n’est qu’un facteur parmi d’autres. Les prix des maisons, les taxes foncières, l’assurance et le montant du prêt affectent tous le paiement total. Ceci est différent des années de krach immobilier, où plus de 23 % des maisons étaient sous l’eau – aujourd’hui, de nombreux Américains disposent d’une valeur nette substantielle lorsqu’ils vendent.
Non seulement ces propriétaires disposent d’une valeur nette de vente substantielle, mais leur FICO Les scores depuis 2010 ont été excellents, et leurs flux de trésorerie et leurs salaires totaux par rapport à leurs remboursements hypothécaires ont été faibles. Ainsi, grâce à de nombreuses ventes de valeur nette et à des salaires totaux plus élevés, ils ont pu vendre leur maison et en acheter une autre, même avec un taux hypothécaire plus élevé.
Comme vous pouvez le voir ci-dessous, les données sur les saisies immobilières ne reviennent même pas aux niveaux de 2019, de sorte que de nombreux propriétaires sont dans une bien meilleure situation financière pour vendre leur maison et en acheter une autre. Nous n’avons pas beaucoup de maisons sous-marines en Amérique, ni de niveaux élevés de saisies.
Du côté des stocks, nous ne sommes pas revenus à des niveaux normaux, mais les stocks ont augmenté au cours des dernières années. Habituellement, nous avons 2 à 2,5 millions d’annonces actives, et nous en sommes à 1,43 million selon le Association nationale des agents immobiliers données, avec encore un mois de déclin saisonnier. N’oubliez pas que 40 % des maisons ne disposent même pas d’un prêt hypothécaire pour les garantir.
En ce qui concerne la demande, les acheteurs d’une première maison sont confrontés à des problèmes d’abordabilité qui ne se limitent pas au taux hypothécaire, notamment au prix de l’immobilier, aux taxes, à l’assurance, à la mise de fonds et au montant du prêt. Ces acheteurs potentiels ne peuvent clairement pas être bloqués par leur taux hypothécaire parce qu’ils ne sont pas encore propriétaires de maison.
Conclusion
Pour résumer, je n’ai soutenu l’idée d’un verrouillage des taux hypothécaires ni au cours de la dernière décennie ni au cours de celle-ci. Je ne crois pas non plus que les vendeurs de maisons changeront soudainement de comportement simplement parce que les taux sont plus élevés.
La durée d’occupation des logements a doublé, voire triplé, depuis 2008, un facteur important qui est souvent négligé, alors que l’attention se porte principalement sur ce que l’on appelle les menottes dorées d’un faible taux hypothécaire.
