Le Sénat a approuvé le paquet bipartisan par 89 voix contre 10. Il se dirige maintenant vers le Chambre des députés avant qu’il puisse être envoyé au président Donald Trump pour signature.
Bien que le projet de loi comprenne des dispositions visant à stimuler l’offre et à élargir l’accès à des prêts hypothécaires abordables, plusieurs parties – en particulier celles ciblant les investisseurs institutionnels – ont suscité un débat dans le secteur du logement.
Restrictions des investisseurs et délai de sept ans
Pendant la période de sept ans, les locataires bénéficieraient d’un droit de premier refus si la propriété est mise en vente, ainsi que d’options de renouvellement de bail.
Mais selon le projet de loi, la location ne peut pas s’étendre sur plus de 36 mois au-delà de la durée initiale du bail. Les investisseurs qui ne s’y conforment pas s’exposent à de lourdes pénalités pouvant aller jusqu’à 1 million de dollars, soit trois fois le prix d’achat de la propriété.
Les partisans soutiennent que la disposition est conçue pour déplacer progressivement les maisons de la propriété des entreprises vers les propriétaires individuels.
Tout en reconnaissant les avantages pour les premiers acheteurs, Murray a déclaré que la mesure ne répond pas au manque d’offre de logements dans le pays.
« Ce projet de loi ne créera pas une maison de plus pour une famille », a-t-il déclaré. « Cela va simplement passer de l’accession à la propriété à un (modèle) de location à l’accession à la propriété. Ceux d’entre nous qui travaillent dans l’industrie pensent que l’accession à la propriété est une bonne chose. Bien sûr, il existe de nombreuses informations montrant que l’accession à la propriété est une chose positive. Donc, je suppose que de ce point de vue, c’est positif. «
Débat sur les maisons à louer
La disposition qui affecte les maisons construites pour la location – des propriétés construites spécifiquement pour être louées plutôt que vendues – est devenue un point chaud.
Les groupes industriels — y compris le Association nationale des constructeurs d’habitations (NAHB) – ont exprimé leurs inquiétudes quant à l’exigence selon laquelle ces maisons doivent finalement être vendues à des particuliers dans un délai de sept ans.
« La NAHB estime que cette exigence réduirait considérablement les investissements dans les logements locatifs unifamiliaux, entraînant potentiellement une diminution des nouvelles constructions pouvant atteindre 40 000 unités par an », a écrit l’association mercredi dans une lettre adressée aux dirigeants du Sénat. « La réduction de l’offre de nouveaux logements locatifs aura un impact négatif global sur l’abordabilité du logement.
« Les locations unifamiliales jouent un rôle important dans l’écosystème de l’offre de logements, permettant aux familles de vivre dans des maisons et des quartiers qui répondent à leurs besoins financiers et familiaux. »
Mais les défenseurs des consommateurs affirment que cette règle est nécessaire pour empêcher les grands investisseurs de dominer des quartiers entiers avec des logements locatifs.
« Il est ironique – et révélateur – que les mêmes voix qui ont minimisé la construction pour louer et les investisseurs institutionnels en général en tant qu’une infime partie du secteur du logement soient maintenant prêtes à rejeter la législation globale la plus prometteuse pour lutter contre la crise du logement aux États-Unis depuis une génération au profit d’une disposition ciblée qui n’interdit même pas complètement ce modèle commercial », a déclaré Laurel Kilgour, directrice de recherche à l’Institut. Projet américain sur les libertés économiques.
Kilgour a averti qu’autoriser une large exemption pour les projets de construction à louer pourrait rendre plus difficile pour les familles d’acheter des maisons dans certaines communautés.
« Créer une brèche béante pour la construction pour louer rendrait l’accession à la propriété interdite dans des quartiers entiers, tout en exposant davantage de locataires à des propriétaires puissants ayant des antécédents de prix abusifs et de pratiques trompeuses », a-t-elle déclaré.
Les partisans de la législation soutiennent également que la croissance rapide de l’activité des investisseurs institutionnels sur le marché du logement unifamilial constitue une préoccupation légitime.
La part des achats de logements effectués par les investisseurs institutionnels a bondi de 900 % entre 2012 et 2022, passant d’environ 40 000 achats par an à environ 415 000, selon l’American Economic Liberties Project.
La participation des grands investisseurs reste élevée dans certaines poches
Même si les investisseurs institutionnels ne possèdent encore qu’une petite part des maisons unifamiliales à l’échelle nationale, leur présence est beaucoup plus concentrée sur certains marchés, comme Atlanta, Indianapolis, Raleigh et Tampa, où ils contrôlent des pourcentages à deux chiffres des achats de maisons dans certains quartiers, a déclaré Kilgour.
Elle a également contesté l’affirmation selon laquelle les maisons construites pour la location n’existeraient pas sans les grands acheteurs institutionnels.
« De plus, l’idée selon laquelle les maisons construites pour être louées ne seraient jamais construites autrement n’est qu’une simple propagande de lobbyiste », a-t-elle déclaré. « En fait, cette catégorie de construction existait à peine avant la pandémie, et la loi ROAD to Housing Act ouvre de nombreuses autres voies pour augmenter l’offre de logements.
Kilgour a ajouté que les grands constructeurs d’habitations ciblent de plus en plus les investisseurs institutionnels en tant que clients – donnant parfois la priorité à des marges plus élevées plutôt qu’à une production de logements plus large.
« Les grands constructeurs et leurs mandataires sont simplement contrariés de ne pas pouvoir tirer profit aussi généreusement de la thésaurisation massive des terres qui leur a permis de rythmer la production et de répondre aux besoins des propriétaires unifamiliaux à grande échelle au lieu de vendre rapidement aux familles ordinaires », a-t-elle déclaré.
Solutions de contournement potentielles pour les grands investisseurs, solution alternative
Les investisseurs avertis, a déclaré Murray, pourraient facilement restructurer la propriété entre plusieurs entités pour rester en dessous du seuil de 350 propriétés.
«Je suis capitaliste et entrepreneur depuis au moins 40 ans», a déclaré Murray. « Il y a une règle concernant la possession de votre propre entreprise, c’est-à-dire que vous allez vous heurter à des règles, des réglementations et des obstacles. Ensuite, le processus de réflexion principal est : « Comment puis-je légalement contourner cela ? »
« Ils trouveront un moyen de contourner ce problème. Ce sont des gars très intelligents. »
Plutôt que de cibler les grands investisseurs institutionnels, Murray estime que les décideurs politiques devraient se concentrer sur les millions de petits propriétaires familiaux qui possèdent collectivement une part beaucoup plus importante de logements locatifs.
Son approche préférée consisterait à offrir un incitatif fiscal temporaire encourageant ces propriétaires à vendre leurs propriétés aux premiers acheteurs.
« Cela leur donnerait 12 à 18 mois d’exclusion des gains en capital s’ils vendaient à un acheteur d’une première maison, point final », a déclaré Murray. « J’en possède deux (immeubles d’investissement) et ils étaient tous deux dans la fourchette de prix de 300 000 à 400 000 dollars, ce qui est – du moins là où je vis – une première maison. Vous voulez avoir un effet sur le marché ? Déposez 2 millions de maisons appartenant à des investisseurs sur ce marché – cela fera baisser les prix, pas cette facture. «
« Ce projet de loi est un coup politique. Mais vous savez, la bonne nouvelle, c’est que je ne suis pas cynique, car plus rien ne me surprend. »
