La semaine dernière, les taux hypothécaires se sont améliorés de manière inattendue 0,25%alimenté par le rapport des emplois du secteur privé le plus faible en plus d’un an. Selon ADP, seulement 37 000 nouveaux emplois ont été ajoutés en mai, à peine un tiers de ce que les économistes avaient prévu.
Les traders obligataires n’ont pas mis longtemps à répondre. Les bons du Trésor se sont ralliés. Rendages baissés. Et les titres adossés à des hypothèques ont emboîté le pas, entraînant des taux de prêt immobiliers plus bas.
Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs? Peut-être pas tout, mais peut-être plus que rien.
Lire entre les chiffres
Les gros titres brossent une histoire de stagnation de l’emploi et de ralentissement économique. Mais les détails sous-jacents révèlent quelque chose de plus nuancé. La majorité des pertes d’emploi étaient en petites entrepriseshospitalité et autres secteurs de services. Ce ne sont généralement pas les mêmes profils d’emploi qui ancrent des marchés à revenu élevé et à coût élevé comme le comté d’Orange.
Les acheteurs de cette région, dont beaucoup financent des maisons dans la gamme de 875 000 € +, gagnent souvent bien 250 000 € par an et ont tendance à travailler Tech, finance, droit ou médicament. Ces secteurs n’étaient pas ceux qui ont le plus frappé dans le rapport ADP. En d’autres termes, tandis que les titres macro suggèrent la prudence, La micro-réalité ici peut être plus stable qu’il n’y paraît.
Et puis il y a ceci: les Américains contribuent à leurs 401 (k) à des niveaux record. Selon LinkedIn News, le taux de contribution moyen a augmenté 14,3% du revenule plus élevé jamais enregistré. Ce n’est pas une tendance généralement associée à une insécurité financière généralisée.
Lorsque les obligations clignotent, les taux hypothécaires suivent
Sur le marché actuel, les taux hypothécaires ne se déplacent pas dans le vide. Ils suivent les rendements obligataires, en particulier le Trésor à 10 ans. Et après des données de travail décevantes de cette semaine, ce rendement a chuté à 4,35%c’est le plus bas depuis des semaines.
Comme l’a noté Bloomberg:
«Les marchés sont susceptibles de voir cela à travers l’objectif de déception du côté de la croissance réelle… Bien que cela représente une bonne nouvelle pour l’économie américaine en termes d’allégement potentiel des taux, l’amélioration déjà évaluée en actions et en écarts de crédit pourrait être contesté.»
Traduction: Ce qui est mauvais pour la croissance de l’emploi peut, paradoxalement, être bon pour les acheteurs hypothécaires, du moins pour l’instant.
Pendant ce temps, à Washington: Fannie, Freddie, et un changement de philosophie
Silencieusement, une conversation distincte se déroule qui pourrait remodeler l’avenir du financement domestique. Les rapports indiquent le L’administration Trump peut ne pas faire pression pour une privatisation complète de Fannie Mae et Freddie Macaprès tout. Au lieu de cela, ils pourraient explorer un offre publique tout en maintenant la surveillance du gouvernementune stratégie visant davantage la production de trésorerie que la déréglementation.
« Peut-être qu’il existe un moyen de rendre public ces entreprises et d’utiliser ces entreprises pour ce qu’elles sont, qui sont des actifs pour le peuple américain », a déclaré William PulteDirecteur de la FHFA, dans une récente interview commerciale Fox.
C’est un changement important par rapport aux ambitions antérieures de limiter la participation fédérale. Et cela pourrait avoir des implications sur la façon dont les hypothèques abordables restent dans les années à venir.
« C’est un changement de concentration spectaculaire », a déclaré Jim Parrottun conseiller en politique du logement sous le président Obama. «Le plan peut être de garder un contrôle substantiel et de générer des revenus pour d’autres priorités politiques.»
Avec Fannie et Freddie 7,8 billions de dollars d’actifsmême de petits changements dans leur structure pourraient s’arrêter à travers tout, de la tarification hypothécaire à la confiance des investisseurs.
Le dilemme de l’acheteur: agissez maintenant, ou attendez et voyez?
L’acheteur moyen d’aujourd’hui est plus âgé, plus sûr financièrement et plus stratégique. L’Apollo Academy rapporte que l’acheteur médian est maintenant 56 ans. Beaucoup utilisent des raboutiers en actions, des paiements de baisse importants ou même des retraits de retraite pour financer les achats.
Avec Redfin montrant élevé postes de location Dans 64% des marchés et les pressions de l’inflation se stabilisent, le cas d’achat, et pas seulement de la location, gagne un peu plus de pied chaque semaine.
Mais le timing est toujours le joker. La prochaine réunion FOMC de la Fed est fixée pour 17-18 septembre, 2025et beaucoup s’attendent à ce qu’il apporte le premier Deux baisses de taux potentiels cette année. Si cela se produit, une vague d’acheteurs pourrait rentrer dans le marché, ce qui a fait la hausse des prix et élimine les conditions d’entiercement plus favorables d’aujourd’hui.
Est-ce le bas du cycle de taux? Trop tôt pour le dire. Mais il y a maintenant un certain silence sur le marché qui ressemble au calme avant quelque chose.
Les taux hypothécaires ne grimpent plus. Les vendeurs sont plus ouverts aux concessions. Les vents politiques sont en flux. Et pour les acheteurs avec la bonne base financière, cela peut être l’un de ces moments qui se sent silencieux… jusqu’à ce que ce ne soit pas.
Il est maintenant temps d’agir n’est pas une question à laquelle on peut répondre universellement. Mais il devient de plus en plus difficile de faire valoir que la fenêtre ferme. À tout le moins, le marché a cessé de crier «attendre».
Et peut-être, juste peut-être, ça commence à chuchoter: « Pourquoi pas maintenant? »
Sources:
Cubie Hernandez est le principal responsable de la technologie et de l’apprentissage, Hispanic Organisation of Mortgage Experts (Home).
