Mercredi, Fannie Maé et Freddie Mac ont adopté des changements importants à leurs exigences en matière d’approbation des projets de copropriété admissibles à leur achat par prêt. Les changements ont créé plus de flexibilité et d’abordabilité en ce qui concerne le coût de remplacement et les exigences de franchise pour l’assurance copropriété – mais ont fait un pas en arrière en mettant fin au pouvoir de ce que l’on appelle les examens limités.
Pourquoi cette question est-elle importante ? Il existe environ 5,4 millions de logements en copropriété occupés par leur propriétaire aux États-Unis, ce qui représente environ 6,3 % de tous les logements occupés par leur propriétaire. Les copropriétés sont généralement beaucoup plus abordables que les maisons construites sur place – et pour de nombreux acheteurs à revenus modérés, c’est la seule option qu’ils peuvent se permettre pour accéder à la propriété.
Cette question est également importante, car même si les coûts d’assurance ont augmenté au cours des cinq dernières années, l’impact n’a nulle part été plus prononcé – ni plus conséquent – que sur le marché de la copropriété. La hausse des primes n’est plus seulement une question budgétaire des associations de propriétaires ; ils sont devenus un obstacle au financement. De plus en plus, des projets de copropriétés par ailleurs solides sont jugés inéligibles au financement conventionnel, ce qui réduit les options offertes aux acheteurs solvables.
Sachant qu’environ 20 % des copropriétés américaines sont situées en Floride, l’État domine ce débat – et pour cause. L’État est confronté à un rythme constant de catastrophes naturelles, entraînant des pertes pour les assureurs et des augmentations de primes. Mais ce n’est pas seulement un problème de Floride. Les pressions en matière d’assurance remodèlent l’abordabilité des copropriétés et l’accès aux prêts hypothécaires partout au pays.
Alors, qu’ont fait Fannie et Freddie ? Deux changements importants et positifs apportés aux exigences en matière d’assurance comprennent l’assouplissement des exigences de couverture du coût de remplacement pour accepter la valeur de rachat des toits et la modification des niveaux de franchise admissibles.
Ces changements amélioreront la disponibilité et l’abordabilité des prêts hypothécaires pour copropriétés. Ils établissent un meilleur équilibre entre la protection contre les risques liés aux catastrophes naturelles et aux pertes d’assurance et l’atténuation d’une partie de l’impact des récentes augmentations des coûts d’assurance. Il en résultera une baisse des coûts d’assurance pour les projets de copropriétés et leurs propriétaires, ainsi qu’un plus grand nombre d’acheteurs potentiels admissibles à un prêt hypothécaire.
Parallèlement, les prêteurs s’inquiéteront de l’élimination de la possibilité d’effectuer un « examen limité » d’une association de copropriétés, exigeant désormais un examen complet de chaque projet de copropriété. Un examen complet implique plus de documentation de la part du HOA, y compris un examen budgétaire complet de chaque projet de copropriété et une augmentation des coûts.
L’élimination du pouvoir d’examen limité aura un impact négatif et aura un impact disproportionné sur les petits prêteurs qui ne sont pas des vendeurs-réparateurs GSE, qui doivent s’appuyer sur des agrégateurs de prêts. Les GSE devraient donc explorer les moyens d’atteindre leurs objectifs de manière moins contraignante.
Les prêteurs apprécient cependant que Fannie et Freddie aient augmenté le seuil d’exemption – de 4 à 10 projets d’unités. Une bonne nouvelle pour les petits projets de copropriétés.
Fannie et Freddie ont également considérablement augmenté les exigences de réserve minimale, de 10 % à 15 % des revenus annuels budgétisés. Bien que le renforcement des réserves puisse améliorer la stabilité financière à long terme des associations et contribuer à modérer les cotisations spéciales pour les réparations futures, il entraînera une hausse des cotisations mensuelles HOA, ce qui aura un impact négatif sur l’abordabilité de certains emprunteurs. Bien que cela puisse être prudent pour les copropriétés présentant un risque accru, cela n’est sans doute pas nécessaire pour les projets moins complexes.
Des améliorations supplémentaires sont encore nécessaires. Un domaine clé est la définition des « réparations critiques ». L’une des recommandations du groupe de travail sur les copropriétés de Community Home Lenders of America (CHLA) est la nécessité de normes plus claires et plus cohérentes. Dans certains cas, des problèmes relativement mineurs sont classés comme critiques, entraînant des coûts inutiles, des retards et une incertitude dans le processus de prêt.
Néanmoins, le processus qui a mené à l’annonce de cette semaine a été inclusif et productif, donnant aux prêteurs et aux associations de copropriétaires la possibilité de fournir des commentaires et des recommandations. Cela conduit à de meilleures politiques.
Et Fannie et Freddie ont fait du financement des copropriétés une priorité. En fait, beaucoup plus de projets de copropriétés ont été approuvés par les GSE que par la FHA – ce qui a conduit la CHLA plus tôt cette année à demander à la FHA d’adopter une politique d’assurance des prêts qualifiés dans les projets de copropriétés approuvés par Fannie ou Freddie (mais pas encore par la FHA).
À une époque où l’âge moyen de l’acheteur d’une première maison atteint 40 ans, les copropriétés sont plus importantes que jamais en tant que point d’entrée essentiel vers l’accession à la propriété.
Il sera essentiel de veiller à ce que les normes d’assurance et de souscription soient à la fois solides et correctement calibrées pour préserver cette voie. Dans un marché immobilier déjà restreint, maintenir l’accès au financement des copropriétés n’est pas seulement important, c’est un impératif.
