Lignes de données clés à suivre
Bien qu’il s’agisse d’un mois lent pour le marché immobilier, décembre peut nous donner une bonne idée de ce à quoi nous attendre en 2026. Permettez-moi de vous expliquer avec un exemple. En novembre 2022, nous avons connu le krach des ventes de maisons le plus important et le plus rapide jamais enregistré – à tel point que j’ai même dit qu’il semblait que les ventes de maisons existantes se dirigeaient vers 4 millions, alors qu’elles venaient tout juste de chuter un peu en dessous de 5 millions. Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous, le crash a été épique et s’est produit en seulement un an.
Puis, à partir du 9 novembre 2022, les taux hypothécaires ont commencé à baisser jusqu’à 6 %, alimentant 12 semaines de données prospectives positives. Ces 12 semaines nous ont donné l’une des ventes mensuelles de tirages les plus importantes de l’histoire américaine ; près de 500 000 logements supplémentaires ont été achetés en février 2023. Ainsi, pour les quatre prochaines semaines, quel que soit l’effet des vacances sur les données, nous disposons de mesures que nous pouvons suivre pour nous donner une idée de ce à quoi ressemblera le début de 2026, puisque les taux hypothécaires sont aujourd’hui proches de 6 %. Vous trouverez ci-dessous les lignes de données sur lesquelles vous devriez vous concentrer au mois de décembre.
Taux hypothécaires et rendement à 10 ans
Dans mes prévisions pour 2025, j’anticipais les fourchettes suivantes :
- Taux hypothécaires entre 5,75% et 7,25%
- Le rendement à 10 ans oscille entre 3,80% et 4,70%
Les taux hypothécaires sont proches des niveaux les plus bas de l’année parce que les données sur l’emploi se sont affaiblies et que la Fed a été contrainte de réduire ses taux. Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous, le rendement à 10 ans est proche des plus bas de l’année ; ce n’était pas le cas l’année dernière à la même époque. Ainsi, tant que le rendement à 10 ans reste proche de 4 % en décembre, nous aurons des taux plus bas en 2026 qu’en 2024 et 2025.
La prochaine réunion de la Fed en décembre pourrait modifier les taux hypothécaires. Le président de la Fed, Jerome Powell, et les autres faucons de la Fed ont tendance à devenir très bellicistes lorsque les taux hypothécaires approchent les 6 %, craignant que davantage d’Américains achètent des maisons. Lors de la dernière réunion, lorsque la Fed a abaissé ses taux, Powell s’est montré très belliciste, espérant que les traders obligataires pousseraient les rendements à la hausse, et ils l’ont fait un peu.
Le marché anticipe une nouvelle baisse des taux lors de la réunion de décembre. L’important est donc d’écouter ce que dit Powell, car les taux hypothécaires pourraient augmenter en décembre s’il se montre très belliciste. Ce sera sa dernière réunion avant que Trump n’annonce le prochain président de la Fed à l’approche de Noël. Cependant, tant que le rendement à 10 ans sera proche de 4 %, les taux hypothécaires resteront proches de 6 %. De plus, en 2026, certains prêts ARM tomberont en dessous de 6 %, ce qui n’était pas disponible pour les Américains ces dernières années.
Spreads hypothécaires
Les écarts hypothécaires ont été les super-héros méconnus du secteur immobilier cette année, car nous n’aurions pas eu des taux hypothécaires proches de 6 % sans leur amélioration. Aujourd’hui, la grande différence par rapport aux dernières années est que les spreads se sont sensiblement améliorés et sont presque revenus à la normale. Tant que cela reste vrai, ce sera un plus pour 2026, c’est pourquoi nous suivons cette ligne de données chaque week-end.
Historiquement, les spreads hypothécaires se situent entre 1,60 % et 1,80 %. Si les spreads d’aujourd’hui étaient aussi mauvais qu’ils l’étaient au plus haut de 2023, les taux hypothécaires seraient actuellement plus élevés de 0,91 %. À l’inverse, si les spreads revenaient à leur fourchette normale, les taux hypothécaires seraient inférieurs de 0,59 % à 0,39 % au niveau actuel, ce qui signifie que les taux hypothécaires se situeraient entre 5,63 % et 5,83 %.
Données de demande d’achat de prêt hypothécaire
Depuis fin 2022, chaque fois que les taux hypothécaires tombent en dessous de 6,64 % et approchent 6 %, les données sur le logement ont tendance à s’améliorer, en particulier les données hebdomadaires positives sur les demandes d’achat.
Si nous parvenons à obtenir 12 à 14 semaines de données hebdomadaires positives, nous établirons une tendance solide. Jusqu’à présent, en 2025, nous avons enregistré 10 impressions hebdomadaires positives de données de demandes d’achat depuis que les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 6,64 % fin juillet. Voici à quoi ressemblent les données depuis que les taux sont tombés en dessous de ce seuil clé :
- 10 tirages positifs hebdomadaires
- 7 tirages négatifs hebdomadaires
- 17 semaines de croissance à deux chiffres sur un an
Voici les données pour toute l’année. Bien que nous ayons connu une solide croissance d’une année sur l’autre des applications d’achat, les données hebdomadaires se sont améliorées en termes de cohérence lorsque les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 6,64 %. Pour le mois de décembre, nous souhaitons poursuivre la tendance positive des applications d’achat puisque la semaine dernière, nous avons atteint un sommet depuis le début de l’année pour les applications d’achat.
- 22 lectures positives
- 18 lectures négatives
- 6 tirages à plat
- 43 semaines consécutives de données positives d’une année sur l’autre
- 30 semaines consécutives de croissance à deux chiffres d’une année sur l’autre
Nos données totales de ventes en attente ci-dessous sont plus positives maintenant que les années précédentes. Tant que les taux hypothécaires restent proches de 6 % et que les données sur les demandes d’achat augmentent de semaine en semaine et d’année en année, nous devrions assister à une croissance en 2026.
Inventaire des logements
Nous ne connaissons plus de pénuries de stocks comme nous l’avons connu de 2020 à 2024 et nous sommes proches des niveaux de stocks normaux. La croissance des prix de l’immobilier ralentit et les acheteurs de maison en 2026 auront plus d’options. Les vendeurs n’ont plus le même contrôle qu’ils avaient autrefois pendant le marché immobilier extrêmement malsain qui a suivi la COVID.
Même si l’on peut s’attendre à des baisses saisonnières normales des stocks, des nouvelles inscriptions et des baisses de prix, l’histoire positive d’une hausse des stocks persistera tout au long du mois de décembre. Cette partie de l’histoire est donc déjà écrite, comme le montre le graphique ci-dessous.
Conclusion
Alors que nous nous préparons pour le dernier mois de l’année et la période des fêtes, il est essentiel de surveiller les données prospectives sur le logement. Vous ne voulez pas être pris au dépourvu, comme beaucoup l’ont été fin 2022, lorsque les données prospectives sur le logement s’amélioraient mais que peu d’entre eux y prêtaient attention. Il a fallu environ six mois pour que les gens se rendent compte que le marché avait changé, comme Sarah et moi en avons discuté dans ce podcast de 2023.
Pour le reste de l’année, la clé réside dans les applications de rendement et d’achat sur 10 ans. Si les taux hypothécaires restent proches de 6 % et que les applications d’achat augmentent de semaine en semaine ainsi que d’année en année, c’est un bon début pour 2026, car les applications d’achat attendent 30 à 90 jours et le logement se comporte bien mieux avec des taux proches de 6 %.
