« Pendant des années, les analystes ont espéré que la génération vieillissante des baby-boomers déclencherait le ‘tsunami d’argent’ – une vague massive de maisons débloquées et remises sur le marché », indique le rapport. « Cependant, de nouvelles données suggèrent que le tsunami pourrait plutôt frapper la plage sous la forme d’une vague douce et roulante. »
Les incitations fiscales de Californie bloquent les maisons
La tendance à l’héritage est particulièrement prononcée en Californie, où les politiques fiscales encouragent les familles à conserver leurs maisons plutôt que de les vendre, selon le rapport.
Les règles de l’État plafonnent les augmentations de l’impôt foncier à 2 % par an. Ils permettent également aux enfants et petits-enfants d’hériter d’avantages fiscaux sur le premier million de dollars de valeur immobilière si la maison devient une résidence principale.
Près de 60 000 logements californiens ont été hérités en 2025, ce qui représente 18 % de tous les transferts de propriété dans l’État. Pour la première fois, les logements hérités ont plus que doublé le nombre de logements neufs vendus.
Cotality a déclaré que ces incitations « créent une incitation financière importante pour que les bénéficiaires conservent la maison héritée et l’utilisent comme résidence principale – bloquant ainsi l’offre potentielle du marché libre ».
Les baby-boomers possèdent plus de logements et restent sur place
L’impact modéré des héritages sur l’offre s’explique en partie par le comportement des baby-boomers par rapport aux générations précédentes.
Les baby-boomers possèdent une part historiquement importante de logements et sont moins susceptibles de déménager ou de réduire leur taille à mesure qu’ils vieillissent, indique le rapport.
Les personnes nées en 1948 possédaient 50 % de logements de plus à 65 ans que celles nées dix ans plus tôt, selon Bureau du recensement des États-Unis données analysées par Cotality.
Les cohortes plus âgées étaient également plus susceptibles de quitter leur domicile entre 65 et 75 ans. Plus de 22 % des propriétaires nés en 1938 ont déménagé au cours de cette décennie, contre seulement 17 % de ceux nés en 1946.
« Vieillir chez soi ralentit le cycle naturel de réduction des effectifs, d’emménagement familial et, finalement, de transmission de la maison à la génération suivante », indique le rapport.
Même si les héritages peuvent aider les familles individuelles à faire face aux coûts élevés du logement, les données suggèrent que les tendances démographiques à elles seules ne résoudront pas la crise plus large de l’accessibilité financière.
« Les décideurs politiques qui espèrent améliorer l’accessibilité financière ne peuvent pas compter sur le destin démographique pour sauver la situation », indique le rapport. « Même si l’héritage peut être une bouée de sauvetage pour certaines familles confrontées à des coûts de logement historiquement élevés, celles qui attendent un héritage pour rééquilibrer l’offre et la demande risquent d’être laissées pour compte.
« Si l’Amérique veut de l’approvisionnement, nous devons le construire. »
