S’il est fait de la loi, le projet de loi proposé permettrait aux propriétaires d’accéder aux hypothèques de deuxième rang pour aider à financer la construction d’ADUS, qui ont autrement été financées par des prêts ou des économies.
Plusieurs organisations de logement, comme le Association nationale des constructeurs de maisons et Association des banquiers hypothécaires, ont exprimé leur soutien à la législation, arguant qu’elle ouvrira des portes aux propriétaires et aux propriétaires potentiels pour construire la richesse et l’équité générationnelles. Cette décision aborderait également la crise de l’approvisionnement en logement du pays.
Pourtant, les chefs de file de l’industrie avertissent que le soutien fédéral seul ne résoudra pas tous les obstacles. Les défis concernant l’évaluation, la souscription et la capacité du constructeur restent des obstacles à la mise à l’échelle des ADU dans une solution abordable répandue.
Une courbe au GSES
Selon Dallas, comment évaluer et construire un ADU sont deux nuances qui pourraient varier, ajoutant au «risque» global du produit.
«Si vous laissez tout le monde sur la planète construire un ADU, ils le construisent tous différemment, non? C’est un problème d’évaluation. De plus, Fannie et Freddie sont dans les limbes, donc ils ne feront rien qui exacerbe les défis actuels qu’ils ont… vous n’avez pas de marché établi pour une hypothèque garantie par un ADU. La validation de l’agence est en limbo», a-t-il dit.
Dallas dit qu’Adus est essentiellement une courbe pour les GSE. «Si vous pensez au nœud du défi, Fannie Mae et Freddie Mac sont construits sur des habitations unifamiliales occupées par le propriétaire à un emprunteur et une utilisation. Donc, lorsque vous ajoutez une propriété occupée par le propriétaire et que vous en faites maintenant une propriété productrice de revenus, vous contrecarrez toute la pratique de la façon dont les agences fonctionnent.»
Un type de prêt à coupe claire
Scott Bailey, co-fondateur et co-PDG de Cahoterune entreprise qui conçoit, fabrique et installe ADUS, dit que cette loi potentielle est une étape vers l’établissement de la politique de l’ADU qui aidera à éliminer les préoccupations de risque et de souscription souvent associées au produit.
Par exemple, Bailey dit que si un emprunteur veut construire un ADU dans son arrière-cour, la banque ne leur donnera probablement qu’un hélicoptère, qui est basé sur les capitaux propres déjà dans la maison, pas la valeur future qu’un ADU pourrait ajouter.
Les banques n’ont pas de moyen cohérent d’évaluer ou de souscrire la nouvelle utilisation (l’ADU elle-même), donc le financement est limité. Un cadre fédéral pour évaluer ADUS donnerait aux prêteurs la confiance nécessaire pour les financer plus largement, dit Bailey.
« Il y a beaucoup de choses difficiles à souscrire, (mais) si vous pouviez que quelqu’un comme HUD crée une norme pour la façon dont cela est terminé ou apprécié ou structuré, qu’ils garantissent ou assurent alors, ou tout ce que le mécanisme devient à faire, alors vous incitez les prêteurs privés à entrer dans l’espace », a déclaré Bailey.
De plus, il doit y avoir un type de prêt clair pour ADUS, dit Bailey. « Mais le problème est qu’en ce moment, un prêt de deuxième position assume le risque fixe, donc c’est comme l’un des autres défis. Et peut-être, il se peut que vous deviez briser le prêt en deux, où il s’agit essentiellement d’un prêt de pont pour la construction, mais alors un financement permanent à faible coût plus favorable qui incite les banques à vouloir le faire. »
Le financement fédéral doit s’adapter à l’acheteur moderne
Dallas a indiqué que l’utilisation et la construction d’ADUS dans des zones densément peuplées s’appuient sur une culture changeante de logements multigénérationnels et un consommateur en constante évolution. Et, par conséquent, les géants du financement fédéral doivent accueillir l’acheteur ou l’investisseur moderne.
« Tout le monde gagne, non? Le propriétaire gagne, l’investisseur immobilier gagne, le locataire gagne, les victoires du travail, l’environnement gagne. Nous pouvons utiliser le logement existant et nous pouvons aider à résoudre ce problème. Il y a un effort vert, et il y a un effort social pour faire partie de la résolution d’un problème très compliqué », a-t-il déclaré.
Un problème plus important à portée de main, souligne Bailey, est la barrière à l’entrée pour les petits constructeurs, d’autant plus que ADUS devient plus populaire au milieu de la pénurie de stocks de logements. À Sacramento, par exemple, Bailey dit que 75% des nouvelles maisons sont construites par de grandes sociétés publiques.
Si HUD ou les prêteurs créaient des produits de financement évolutifs pour les petits constructeurs de «remplissage», cela réduirait les barrières, les laisserait croître et transférer davantage de production de logements à des constructeurs locaux qui sont investis dans leurs communautés. « Lorsque vous êtes plus petit, vous pouvez être plus agile, vous pouvez réagir davantage à la dynamique locale. Vous connaissez le voisin que vous construisez à côté », a déclaré Bailey.
