7 facteurs clés
1. Les acheteurs sont fatigués d’attendre: Les Américains ont retardé leurs déménagements depuis près de quatre ans. Une partie de cette demande latente s’active désormais. Sur les marchés de la Sun Belt comme Austin ou Naples, les acheteurs disposent soudainement de stocks abondants, de moins de concurrence, de prix plus bas et de revenus qui ont considérablement augmenté depuis 2022. Ajoutez à cela les meilleurs taux hypothécaires depuis deux ans, et vous pourriez avoir des acheteurs motivés qui quittent le banc de touche.
2. Inventaire Sun Belt = marge de croissance des ventes: Austin, Phoenix, Denver et une grande partie de la Floride disposent d’une offre suffisante pour supporter une réelle augmentation des transactions. Les prix sont peut-être encore bas, mais c’est précisément pour cela que la chasse aux bonnes affaires est en cours. Dans le scénario Boucle d’Or, le stock n’est pas une contrainte, il s’avère être une opportunité.
3. Le Nord-Est et le Midwest ont besoin de plus d’annonces. Des marchés tels que Chicago, le New Jersey, Boston et une grande partie du Midwest et du Nord-Est restent limités par l’offre, avec 50 à 60 % de logements en moins sur le marché qu’en 2019. Un scénario Boucle d’or nécessite une légère hausse des nouvelles inscriptions au printemps prochain. Si l’offre n’augmente pas ici, la croissance des ventes continuera d’être plafonnée.
4. Amélioration des embauches, même avec une hausse du chômage. Les données du marché du travail de septembre ont montré une combinaison optimiste (pour le logement) : une hausse des embauches et une hausse du chômage en même temps. Ce n’est pas aussi contradictoire qu’il y paraît. De plus en plus d’Américains, en particulier ceux de plus de 55 ans, réintègrent le marché du travail. La hausse du chômage due à l’expansion de la population active devrait avoir pour conséquence de faire baisser les taux d’intérêt tandis qu’une embauche saine contribue à garder les acheteurs confiants. Un marché du travail trop robuste fait grimper les taux. Un marché du travail trop faible accroît l’offre de logements mais pas la demande. Si les tendances de l’emploi restent bonnes, cela pourrait constituer un mix macroéconomique idéal pour 2026.
5. Le grand phénomène de retrait = demande fantôme. En 2025, les retraits ont été extrêmement élevés, les vendeurs frustrés ayant retiré des annonces qui n’avaient pas reçu d’offres. Compass en compte plus de 350 000 plus de retraits qu’en 2024 (depuis le début de l’année jusqu’au 15 novembre.) Le taux de retrait des vendeurs frustrés par rapport aux nouvelles inscriptions est nettement plus élevé qu’en 2024.
À première vue, les retraits semblent impliquer une ombre inventairedes vendeurs qui veulent vendre mais ne peuvent pas. Mais à y regarder de plus près, bon nombre d’entre eux semblent être des propriétaires occupants et non des investisseurs. Cela implique que les retraits peuvent en fait être une indication d’une situation fantôme. demande. Pour les propriétaires occupants, chaque annonce retirée est deux transactions reportées de 2025 à 2026 : une vente et un achat. Cette condition implique que les ventes de maisons augmentent, mais pas le stock total. Si les taux se maintiennent à près de 6 % en 2026, une part significative de ces mouvements retardés pourrait enfin être réalisée.
6. La psychologie des bonnes affaires est importante. Après trois années de stagnation ou de baisse des prix dans des endroits comme Denver, Austin et Tampa, les prix à l’horizon 2026 restent en baisse ou stables. Combinez de l’argent moins cher avec des maisons moins chères et vous deviendrez attrayant pour les acheteurs qui attendent précisément cette configuration depuis des années. Une demande trop forte fait monter les prix. Trop de froid et une mentalité déflationniste gèlent l’activité. Le juste permet aux premiers chasseurs de bonnes affaires d’agir.
7. La météo est un facteur de swing. À elle seule, la Floride peut ajouter 100 points de base à la croissance des ventes nationales. Après que trois ouragans majeurs ont supprimé l’activité en 2024, il n’y en a eu aucune en 2025. La dynamique y est déjà forte ; les ventes en attente sont environ 10 % plus élevées que l’année dernière, en partie parce que l’État n’a pas connu d’ouragans en 2025.
La configuration Boucle d’or
Voici la version distillée de ce qui doit se produire pour une année de ventes plus importante en 2026 :
- Les taux hypothécaires restent plus proches de 6 % que de 7 %. L’activité des acheteurs est solidement forte à 6,25 % et s’accélère fortement à près de 6,1 %.
- La plupart des retraits en 2025 concernaient des propriétaires occupants. Si celles-ci se transforment en transactions de vente et d’achat terminées, elles ajoutent des centaines de milliers de ventes.
- Les prix bas suscitent une chasse aux bonnes affaires dans les métros clés de la Sun Belt.
- Les embauches s’améliorent même si le chômage augmente. Cette combinaison maintient la confiance des acheteurs et les taux bas.
- Une saison des ouragans coopérative.
Le boîtier Boucle d’or n’est pas garanti. Si l’inflation ou les embauches s’accentuent, les taux hypothécaires pourraient facilement revenir vers 7 %. Une montée de l’anxiété économique, des pertes d’emplois ou une psychologie déflationniste des prix gelerait à nouveau les acheteurs. Le marché obligataire n’accorde actuellement qu’une probabilité de 36 % pour une baisse de la Fed en décembre, un autre rappel que ce marché peut encore s’effondrer dans le mauvais sens.
Mais à partir d’aujourd’hui, avec des taux hypothécaires à 6,3 % et des volumes de contrats hebdomadaires constamment supérieurs à ceux de l’année dernière, les ingrédients d’une année 2026 plus forte sont dans le bol. Nous verrons s’ils se mélangent correctement.
