Les barrières de procédure et de zonage s’avèrent n’être que le début du défi visant à ajouter une nouvelle offre résidentielle de base aux communautés américaines en manque de logements.
Bien que la suppression des formalités administratives et des lois de zonage obsolètes puissent formaliser davantage de logements sur papier, les structures tarifaires locales décident toujours si ces logements sont réellement construits.
La Californie est un exemple de cette tension.
Le gouverneur Gavin Newsom et les législateurs de l’État ont recherché l’abondance de logements pour améliorer l’abordabilité. L’État a désespérément besoin de plus d’unités. Pourtant, des poursuites devant un tribunal fédéral de Californie révèlent des collisions entre les taxes locales et les réformes de l’État.
Ces collisions – et les frais qui en sont le centre – constituent en elles-mêmes un risque en matière de droits, d’entreprise et de projet s’ils bloquent les projets ou augmentent les nouveaux coûts au-delà du point où leurs sponsors peuvent maintenir leurs investissements initiaux en dollars.
Le dernier défi se concentre sur les frais de zonage inclusifs à San Luis Obispo. Cette ville de la côte centrale est située à mi-chemin entre San Francisco et Los Angeles.
La Pacific Legal Foundation a poursuivi la ville au nom des promoteurs. Le cabinet d’avocats d’intérêt public à but non lucratif conteste les frais liés à un projet qui ajoute huit unités. Le plan comprend quatre maisons, chacune avec un logement accessoire.
Le promoteur a payé près de 100 000 € en frais d’inclusion. Les promoteurs se trouvaient face à une alternative : une restriction d’acte sur une parcelle pour des logements soumis à conditions de revenus. Cette parcelle – avec une maison et un ADU – devrait être vendue 450 000 € avec les restrictions municipales. Chacun coûte 1,325 million de dollars à construire, selon le procès.
« La Ville a présenté aux plaignants deux mauvais choix : renoncer à leurs droits de propriété en acceptant une UI restreinte par un acte, ou payer près de 100 000 € », faisait valoir le procès du 4 mars. « Bien sûr, il existait une troisième option tacite : ne pas construire du tout. »
La fondation affirme que ces frais violent la Constitution américaine. Il fait référence à des décisions de la Cour suprême les qualifiant d’« extorsion ». Le groupe a remporté des victoires similaires à Healdsburg et East Palo Alto, conduisant à des remboursements de frais.
Ordonnance de la ville
San Luis Obispo a promulgué son ordonnance sur le logement inclusif en 1999. La ville l’a révisée en 2022 en réponse aux réformes publiques du logement. L’objectif de l’ordonnance est d’assurer le développement de logements abordables en permanence dans de nouveaux projets de logement dans le cadre des efforts de mixité des revenus et de lutte contre la ségrégation.
Les promoteurs résidentiels ou à usage mixte à vendre doivent construire des unités d’inclusion égales à 10 % du total des unités ou payer des frais tenant lieu de superficie en pieds carrés d’espace habitable.
L’ordonnance soutient le Fonds de logement abordable de la ville, qui utilise des frais en remplacement et d’autres sources pour financer des projets à but non lucratif et limités par des actes. Depuis 1999, il a contribué à la création de plus de 1 300 logements abordables ou soumis à des restrictions par acte de propriété, grâce à la planification, aux droits ou à la construction.
Impact sur les frais
Les développeurs affirment que les frais tuent souvent les projets avant leur examen public. Les frais d’inclusion et les réserves ressemblent à des coûts fixes dans pro forma. Ils nécessitent une couverture contre des loyers ou des prix de vente limités.
Les prêteurs et les partenaires financiers exigent des rendements minimum, tels que 5 % sur le coût ou 15 % de marge à San Luis Obispo. Les projets qui n’atteignent pas ces rendements après le blocage des frais.
Les frais sont particulièrement élevés pour les logements abordables. Selon une étude du Terner Center for Housing Innovation de l’Université de Californie à Berkeley, ces frais ont considérablement augmenté ces dernières années.
Les dollars de remplacement supplémentaires ou les unités inférieures au marché réduisent les revenus du service de la dette. Les promoteurs ne peuvent pas toujours augmenter les loyers ou les prix sur des marchés chers. Ils offrent moins pour les terrains, mais les propriétaires refusent souvent les réductions.
Les projets stagnent ou meurent avant les audiences. Des frais ambitieux affaiblissent les pipelines de logements. L’encre rouge sur les feuilles de calcul révèle le point d’arrêt.
YIMBY Pousser
California YIMBY milite en faveur d’une législation visant à réduire les frais qui entravent le développement du logement et fait un nouvel effort cette année. Le groupe a remporté des victoires majeures l’année dernière.
Un projet de loi normaliserait les demandes de logement dans tout l’État. Le département national du logement doit élaborer le formulaire d’ici le 1er juillet. Les villes et les comtés peuvent l’accepter à partir du 1er octobre.
La mesure interdit les frais supplémentaires pour l’utilisation du formulaire. Cela évite les frais de « pénalité » ou les soumissions qui augmentent les coûts. Les frais d’impact ou d’inclusion existants ne sont pas plafonnés.
Un autre projet de loi, adopté par l’Assemblée, attend l’action du Sénat. Il ordonne aux responsables de l’État d’étudier des codes plus simples pour les projets multifamiliaux de 3 à 10 logements. Il exige également des rapports sur les impacts financiers des normes de construction.
Tension nationale
Les législateurs californiens ont révisé les lois de zonage et les processus d’approbation pour promouvoir « l’abondance de logements ». Des villes comme San Luis Obispo gèrent ces résultats grâce à des structures tarifaires complexes.
Trois petits constructeurs de San Luis Obispo ont invoqué les lois de l’État, y compris les réglementations de l’ADU, pour un terrain abandonné. Les exigences locales ont augmenté les coûts.
Le procès met en évidence les tensions nationales. Les États rationalisent les processus de logement.
Les taxes locales créent à nouveau des barrières, faisant des projets uniquement sur papier.
« Malheureusement, c’est une attitude trop courante parmi les conseils municipaux américains », a déclaré David Deerson, avocat à la Pacific Legal Foundation. Le quotidien du constructeur.
