La côte californienne, avec ses coûts immobiliers élevés, sa géographie unique et ses contraintes politiques et physiques aiguës en matière d’utilisation des terres, présente une dynamique de marché parmi les plus difficiles pour la construction résidentielle. Au milieu de ces difficultés, il existe également des opportunités de réutiliser les terres sous-utilisées de manière innovante.
La conversion de parcelles difficiles à obtenir et à développer est un ensemble de compétences secrètes en matière de construction résidentielle, capable à la fois de mettre les entreprises sur la carte et d’en faire des entreprises durablement rentables.
Entreprises urbainesun constructeur intercalaire basé en Californie, opère exclusivement dans les régions côtières du Golden State, en particulier dans la région métropolitaine de Los Angeles et dans la Bay Area.
Ces marchés sont limités au territoire, avec l’océan d’un côté et des zones montagneuses et vallonnées non aménageables dispersées partout. La Californie du Sud, en particulier, est limitée par l’océan Pacifique à l’ouest et les montagnes à l’est, avec peu de terrains vacants et aménageables disponibles entre les deux en raison de décennies d’étalement suburbain.
« J’ai grandi dans le centre de l’Ohio, sur le marché de Columbus, où vous avez une ville et une région économique florissantes, et il n’y a tout simplement aucune contrainte foncière. Vous pouvez en quelque sorte continuer à sortir et à sortir. Où en Californie, en Californie du Sud en particulier… vous avez juste toutes ces contraintes physiques », a déclaré Ryan Aeh, associé et vice-président exécutif chez City Ventures, dont les bureaux sont à San Francisco et Irvine, en Californie.
Ces contraintes physiques sont précisément la raison pour laquelle City Ventures se concentre sur le réaménagement de sites sous-utilisés avec des logements à densité moyenne, souvent dans des zones centrales à proximité des centres d’emploi. De plus, la topographie et les autres barrières physiques ne représentent que la moitié du problème.
L’autre moitié du défi consiste à convaincre les membres de la communauté locale dont le premier réflexe est de s’opposer à tout nouveau développement « à peu près n’importe quoi ». Les compétences que les opérateurs comme City Ventures apportent pour relever de tels défis sont à la fois un savoir-faire en matière d’ingénierie et d’aménagement du territoire, ainsi qu’une expérience de persuasion de la communauté locale.
« Nous pensons qu’il s’agit simplement d’un modèle très solide pour offrir des opportunités d’accession à la propriété pour la première fois dans un marché coûteux et à offre limitée comme la Californie du Sud », a déclaré Aeh.
Bien qu’il n’existe pas d’estimation universelle, la plupart des experts s’accordent sur le fait que la Californie connaît une grave pénurie de logements qui ne fait qu’exacerber des prix de l’immobilier déjà élevés. Un rapport de 2024 de l’organisation à but non lucratif Up For Growth, spécialisée dans la politique du logement, estime un déficit de 840 000 unités résidentielles. Freddie Mac a également estimé une pénurie de 820 000 unités en 2020.
City Ventures développe des sites sous-utilisés ou vacants tels que des parkings, des ateliers de réparation automobile et des concessions automobiles vétustes, ou des immeubles industriels ou de bureaux délabrés nécessitant des investissements.
« La communauté n’aime généralement pas que ces bâtiments existent. Ils sont fatigués. Ils sont prêts pour quelque chose de nouveau. Alors c’est notre travail d’y aller, de travailler avec le propriétaire, de travailler avec la ville, pour en quelque sorte réimaginer ces deux acres, trois acres ou cinq acres », a déclaré Aeh.
L’un des derniers projets de City Ventures, Eginhouse, a remplacé une propriété commerciale sous-utilisée par 59 maisons en rangée.
Eginhouse, situé dans la banlieue d’Artesia à Los Angeles, comprend également une caractéristique de conception intéressante : les plus de 4 000 pieds carrés d’espace commercial du développement sont situés devant et en dessous de plusieurs maisons de ville de trois étages. City Ventures a récemment annoncé qu’un café ouvrirait dans l’un des espaces commerciaux en 2026.
« Je pense que lorsque vous concevez des communautés, vous essayez toujours de marier ce que le marché veut voir et ce que la municipalité qui contrôle l’utilisation des terres veut voir », a déclaré Aeh.
La propriété est située à l’écart d’une artère principale et a un zonage commercial, mais est également située juste à côté de maisons unifamiliales et à distance de marche d’une école. Eginhouse a donné à la ville une partie de l’activité commerciale qu’elle envisageait pour le site, tout en offrant également une utilisation renforçant la cohésion du quartier.
Eginhouse est un développement progressif qui devrait être achevé l’année prochaine et est à moitié vendu. Les maisons en rangée varient d’environ 1 342 à 1 899 pieds carrés et commencent dans la modique somme de 700 000 €, un prix compétitif dans ce qui est l’un des marchés les plus chers du pays.
Selon Aeh, Eginhouse propose des maisons alimentées à l’énergie solaire, comme tous les autres développements de City Ventures. Ceci est conforme au code du bâtiment californien, qui exige désormais que la plupart des nouvelles constructions résidentielles incluent des panneaux solaires. ‘
De nombreux constructeurs d’habitations contourneront cette exigence en créant une structure de location dans laquelle les acheteurs achèteront une maison mais loueront les panneaux solaires. Cela rend le prix de vente un peu plus abordable, mais ajoute des coûts à plus long terme pour les acheteurs.
Cependant, City Ventures inclut toujours les panneaux solaires dans la vente initiale. Bien que cela puisse augmenter le prix de vente initial, les maisons économes en énergie rendent également l’accession à la propriété plus accessible à long terme.
« Nous éliminons totalement la facture de gaz, et maintenant votre facture d’électricité est nettement inférieure grâce à vos panneaux solaires », a-t-il déclaré.
