Écarts hypothécaires
Les écarts hypothécaires – la différence entre le rendement du Trésor à 10 ans et le taux hypothécaire à 30 ans – sont un sujet complexe. Au cours de la dernière décennie, ils n’ont pas reçu beaucoup d’attention car les spreads étaient typiques et non une préoccupation. Dans des circonstances normales, la propagation varie généralement de 1,60% à 1,80%. Une revue historique de ces écarts montre qu’ils sont actuellement élevés.
Si les écarts étaient aussi mauvais maintenant qu’au sommet de 2023, les taux hypothécaires seraient actuellement à 0,75% plus élevés. À l’inverse, si les écarts revenaient à leur fourchette normale, les taux hypothécaires seraient de 0,55% à 0,75% inférieurs au niveau d’aujourd’hui – cela signifierait près de 6% des taux hypothécaires.
Pour 2025, je recherchais les écarts pour améliorer seulement 0,27% à 0,41% par rapport à une moyenne de base de 2,54% en 2024. Cela ne s’est pas produit jusqu’à présent cette année. Pour que les spreads s’améliorent à l’avenir, nous avons besoin que les marchés soient calmes et obtiennent plus de baisses de taux Fed dans le système.
Taux de rendement et hypothécaire à 10 ans
Dans mes prévisions en 2025, j’ai prévu les gammes suivantes:
- Les taux hypothécaires se situeront entre 5,75% et 7,25%
- Le rendement à 10 ans va fluctuer entre 3,80% et 4,70%
Le rendement à 10 ans a connu des fluctuations cette semaine, dépassant 4,50% avant de reculer. Cependant, les taux hypothécaires sont restés relativement stables en raison de l’amélioration des écarts hypothécaires, ce qui aide à atténuer l’impact de la hausse des rendements. Vendredi soir, Moody’s a rétrogradé la dette américaine, ce qui a provoqué une augmentation du rendement à 10 ans de quelques points de base. Nous verrons comment les marchés réagissent à cela lundi.
Techniquement parlant, cette rétrogradation ne change pas le statut de ceux qui nous tiennent des bons du Trésor, de sorte que de nombreux acteurs du marché ne sont pas trop préoccupés par cela. Cependant, le moment n’était pas idéal, car les républicains travaillent sur leur budget ce week-end.
Données d’application d’achat
Les données d’application de l’achat ont augmenté de 18% d’une année sur l’autre la semaine dernière, après une impression de 13% d’une année à l’autre la semaine précédente. Je pèse traditionnellement les données d’application d’achat de la deuxième semaine de janvier à la première semaine de mai, car les volumes ont tendance à tomber après mai. Donc, voir cette croissance avec des taux élevés est une surprise. Habituellement, nous voyons ce type de données lorsque les taux hypothécaires passent de 6,64% à 6%. N’oubliez pas que les données de l’application d’achat semblent à partir de 30 à 90 jours, donc vous ne le verrez pas dans le rapport de vente de maisons existant de cette semaine ou peut-être même le mois prochain non plus.
Voici les données hebdomadaires pour 2025:
- 9 lectures positives
- 6 lectures négatives
- 3 imprimés plats
- 15 semaines consécutives de données positives sur toute l’année
Ventes totales en attente
Les dernières données hebdomadaires sur les ventes totales en attente d’ALTOS fournissent des informations précieuses sur les tendances actuelles de la demande de logement. En règle générale, il faut des taux hypothécaires proches de 6% pour favoriser la croissance réelle sur le marché du logement. Bien que les ventes de maisons totales en attente soient légèrement plus élevées que l’an dernier, il est surprenant de voir ces données rester stables malgré des taux élevés en 2025. Heureusement, les écarts hypothécaires se sont améliorés par rapport aux niveaux élevés observés en 2023; Sinon, nous n’aurions pas cette conversation.
Ventes hebdomadaires en attente de la semaine dernière au cours des dernières années:
- 2025: 409 896
- 2024: 400 653
- 2023: 387,251
Données de stocks de logements hebdomadaires
Dans une excellente nouvelle pour le marché du logement en 2024 et 2025, nous constatons une augmentation de l’inventaire! C’est une étape positive vers le retour des choses à des niveaux normaux, tout comme nous l’avons fait avant la pandémie. Plus de maisons disponibles devraient aider le marché à travailler plus facilement à long terme. Célébrez cette augmentation saisonnière de l’inventaire comme un pas dans la bonne direction!
- Changement d’inventaire hebdomadaire (9 mai 16 mai): l’inventaire est passé de 755 895 à 767 274
- La même semaine de l’année dernière (10 mai au 17 mai): l’inventaire est passé de 568 557 à 578 015
- Le fond des stocks de tous les temps était en 2022 à 240 497
- Le pic des stocks pour 2025 est 767 274
- Pour un certain contexte, les listes actives de la même semaine en 2015 étaient 1 124 747
Nouvelles données d’annonces
Un autre développement positif pour 2025 est que les nouvelles données d’inscription sont en augmentation. La semaine dernière, nous avons atteint la prévision minimale de 80 000 listes au cours de la période de pointe saisonnière. Bien qu’il y ait eu une légère diminution de la semaine dernière, il est encourageant de noter que les données de nouvelles annonces et les applications d’achat sont en hausse par rapport à l’année dernière. Cela n’a pas eu lieu au cours des dernières années. Nous pouvons attribuer cette croissance aux améliorations des écarts hypothécaires.
Pour vous donner une perspective, pendant les années de l’accident de bulle de logement, de nouvelles annonces montaient entre 250 000 et 400 000 par semaine pendant de nombreuses années. La croissance que nous voyons dans les données de nouvelles annonces essaie simplement de revenir à Normal, où les pics saisonniers se situent entre 80 000 et 110 000 par semaine. Les nouvelles données nationales de liste pour la semaine dernière au cours des années précédentes:
- 2025: 76 112
- 2024: 67,530
- 2023: 59 072
Pourcentage de prix
Au cours d’une année typique, environ un tiers des maisons subissent des réductions de prix, mettant en évidence la nature dynamique du marché du logement. À mesure que les niveaux d’inventaire augmentent et que les taux hypothécaires augmentent, de nombreux propriétaires apportent des ajustements à leurs prix de vente.
Dans mes prévisions de prix de 2025, j’ai prévu une augmentation modeste des prix des maisons d’environ 1,77%. Cela signifie encore une autre année d’un prix réel négatif pour 2025. Ce qui peut rendre mes prévisions mal en baisse des taux hypothécaires à près de 6%, ce qui peut rendre mes prévisions trop bas. En 2024, mes prévisions de prix de 2,33% étaient incorrectes car elle était trop faible, et je l’ai perdue lorsque les taux hypothécaires se dirigeaient vers 6%.
L’augmentation des baisses de prix cette année par rapport au dernier renforce la validité de mes prévisions de croissance conservatrices pour 2025. Vous trouverez ci-dessous un résumé des baisses de prix des semaines précédentes au cours des dernières années:
- 2025: 37,4%
- 2024: 34%
- 2023: 30%
La semaine à venir: rétrogradation de la dette, alimentation des discours et des ventes de maisons
Nous verrons comment le marché gère le rétrogradation de la dette dimanche soir et lundi matin, et nous recevrons également toute mise à jour sur le nouveau budget. Nous avons également beaucoup de présidents nourris cette semaine et nous aimons toujours surveiller comment le marché réagit à leur prise.
Nous avons également à la fois des rapports de ventes de maisons existants et neufs. Le rapport sur les ventes de maisons existants pour avril pourrait décevoir un peu de l’attente et se souvenir de la croissance que nous avons vue dans les applications d’achat qui semble récemment à 30 à 90 jours. Nous gardons toujours un œil sur les données sur les revendications de chômage, qui sont venues bien la semaine dernière.
Espérons que les marchés actions et obligataires se comporteront cette semaine, car les écarts hypothécaires se sont améliorés. Avec le rendement à 10 ans encore élevé, le marché du logement a besoin de ces écarts pour rester aux faibles niveaux de 2025.
