Après avoir échoué à transformer la législation sur les maisons de démarrage en loi, les législateurs de l’Arizona proposent deux projets de loi qui limiteraient le contrôle local sur les normes de conception, les associations de propriétaires et les licences des entrepreneurs – une nouvelle tentative de réduire les coûts dans un contexte de pénurie de logements dans l’État.
Les législateurs sont sur le point d’adopter une mesure qui priverait les municipalités d’une grande partie de leur autorité sur l’esthétique des nouvelles maisons et mettrait fin aux exigences de partage des équipements qui peuvent obliger les constructeurs à créer des associations de propriétaires (HOA). Un deuxième projet de loi limiterait l’autorité locale sur les exigences en matière de licences des entrepreneurs.
L’approbation de l’un ou l’autre projet de loi par la Chambre dépendra en partie de la manière dont les législateurs réagiront aux pressions de la League of Arizona Cities and Towns, qui fait pression contre les deux mesures.
Des lois de préemption similaires ont été adoptées dans d’autres États, limitant souvent les normes de conception locales et, dans certains cas, liant ces normes aux exigences HOA et d’agrément. La proposition de l’Arizona cible plus explicitement les HOA obligatoires en tant qu’inducteur de coûts. La législation sur les licences reflète une loi de Floride promulguée en 2021 qui préemptait les licences professionnelles locales.
Les défenseurs du logement et les législateurs de l’Arizona ont cherché à remédier à des années de sous-construction alors que la croissance démographique s’accélérait. Les prix des logements et les loyers ont grimpé rapidement. Le groupe de réflexion à but non lucratif Common Sense Institute a estimé un besoin à long terme de 121 000 logements.
Au cours des deux dernières années, les législateurs ont présenté plusieurs projets de loi sur l’abordabilité, avec un succès limité. Une mesure visant à créer des maisons de départ a échoué à deux reprises, en grande partie à cause de l’opposition de la Ligue aux propositions qui détournent l’autorité des gouvernements locaux.
Normes de conception et HOA
Un groupe bipartisan de sponsors derrière le projet de loi sénatorial 1431 affirme que le projet de loi contribuerait à réduire les coûts et à accélérer la construction.
Le projet de loi interdirait aux municipalités d’exiger que les promoteurs forment une HOA comme condition d’approbation. Cela limiterait également considérablement les normes de conception locales pour les maisons unifamiliales et les logements accessoires.
Ces règles peuvent tout couvrir, depuis la pente du toit et les matériaux de façade jusqu’à l’emplacement des fenêtres et les palettes de couleurs. Les partisans affirment que les exigences ajoutent des milliers de dollars au prix d’une maison et peuvent éloigner les acheteurs débutants du marché.
« Les gouvernements locaux devraient se concentrer sur la santé et la sécurité, et non sur des exigences architecturales inutiles qui font monter les prix », a déclaré la sénatrice républicaine Shawnna Bolick, parraine du projet de loi, dans une vidéo après son adoption.
Concernant les dispositions HOA du projet de loi, Bolick a déclaré à The Center Square que l’élimination des associations obligatoires pourrait aider les premiers acheteurs.
«Les frais HOA peuvent ajouter quelques centaines de dollars supplémentaires au prêt hypothécaire mensuel d’un premier acheteur», a-t-elle déclaré.
Le débat au Sénat signale des frictions à venir à la Chambre
Au cours du débat au Sénat, la sénatrice démocrate Analise Ortiz s’est prononcée en faveur, affirmant que les frais HOA peuvent empêcher les jeunes acheteurs d’accéder à la propriété et qualifiant le projet de loi de « mesure de bon sens ».
La sénatrice démocrate Theresa Hatathlie, qui a voté pour le projet de loi, a déclaré qu’elle était d’accord avec le sénateur républicain Warren Petersen sur le fait que les normes existantes peuvent produire une uniformité dans les nouvelles constructions.
« En tant que propriétaires fonciers, nous avons besoin de choix », a déclaré Hatathlie.
Les opposants se sont demandé si le projet de loi pourrait affecter la qualité du quartier et ont soulevé des préoccupations en matière de contrôle local.
La sénatrice démocrate Lauren Kuby, qui a voté contre, a qualifié la proposition de « mandat unique » qui pourrait saper les efforts visant à construire des « communautés sociales et saines ».
« Les villes et les villages devraient conserver leur capacité à exiger une conception réfléchie et des équipements partagés, comme un petit espace vert », a déclaré Kuby lors du débat en salle.
Le projet de loi a failli échouer, mais plusieurs sénateurs ont changé de vote après que leurs partisans ont déclaré que la mesure pouvait être amendée à la Chambre.
Préemption des licences d’entrepreneur
Le projet de loi 1670 du Sénat de Bolick a suscité moins de débats à mesure qu’il progressait au Sénat. Elle a présenté le projet de loi comme un moyen d’augmenter la main-d’œuvre dans le secteur de la construction et de réduire les retards.
« Lorsque les villes exigent des licences supplémentaires en plus des qualifications de l’État, cela ralentit les projets et augmente les coûts de main-d’œuvre », a déclaré Bolick.
Le projet de loi interdirait à une ville ou à un comté d’exiger qu’une personne déjà soumise à un permis d’entrepreneur d’État obtienne un permis de compagnon municipal. L’impact principal concernerait les entrepreneurs résidentiels ou spécialisés tels que les cloisons sèches, le béton, la toiture, les clôtures, la maçonnerie et les revêtements de sol.
Le projet de loi permettrait toujours aux villes et aux comtés d’exiger des permis de compagnon pour les métiers de la plomberie, de la tuyauterie, de la mécanique, de l’installation de CVC et des métiers de l’électricité ou des systèmes d’alarme.
Quelle est la prochaine étape
Les deux projets de loi pourraient changer au fur et à mesure de leur progression dans les délibérations de la Chambre. L’un ou l’autre pourrait stagner sous la pression des gouvernements locaux. Même si l’une ou les deux sont adoptées, la gouverneure Katie Hobbs pourrait opposer son veto aux mesures, comme elle l’a fait en 2024 avec un projet de loi sur les maisons de démarrage qui a suscité une opposition bipartite.
Pour les constructeurs, les propositions pourraient réduire les coûts indirects et raccourcir le cheminement entre le droit à la construction et le droit à la construction. Des règles de conception plus souples – et la possibilité d’éviter les HOA obligatoires – donneraient aux constructeurs plus de flexibilité sur les produits, les finitions et la disposition des lotissements.
Si le projet de loi sur les licences progresse, les constructeurs et les artisans pourraient être confrontés à moins d’exigences juridiction par juridiction, ce qui faciliterait le travail dans plusieurs villes. Au fil du temps, les constructeurs de grande et moyenne taille pourraient réduire les frais généraux liés à la conformité locale, élargir le choix des acheteurs et commercialiser plus rapidement des maisons d’entrée de gamme lorsque les transactions sont conclues.
