La seule chose qui est sans ambiguïté à l’heure actuelle dans le développement résidentiel et les nouvelles constructions, c’est que les constructeurs d’habitations qui pèsent entre 80 et 100 milliards de dollars à travers les États-Unis s’appuient sur les sites et construisent les nouvelles maisons qu’ils envisagent de vendre en 2026 et que chaque année au-delà est plus difficile à obtenir et plus coûteuse à financer.
Le vice-président de l’Association nationale des constructeurs d’habitations pour les enquêtes et la recherche sur les politiques du logement, Paul Emrath, a fourni de nouvelles données pour illustrer cette réalité dans son rapport du 14 novembre. Regard sur le logement poste.
« Les conditions de crédit pour les constructeurs restent serrées. Il écrit : « Les conditions de crédit sur les prêts pour l’acquisition, le développement et la construction de terrains résidentiels (AD&C) se resserraient encore au troisième trimestre 2025, selon l’enquête trimestrielle de la NAHB sur le financement AD&C. L’indice d’assouplissement net dérivé de l’enquête a affiché une lecture de -11,0 (le chiffre négatif indiquant que le crédit s’est resserré depuis le trimestre précédent). Ceci est en accord raisonnablement proche avec la lecture du troisième trimestre de -6,6 pour l’indice d’assouplissement net similaire produit à partir de l’enquête de la Réserve fédérale auprès des principaux responsables du crédit, marquant quinze trimestres consécutifs de resserrement des conditions de crédit signalés à la fois par les constructeurs et les prêteurs.«
Ce qui se cache cependant derrière ce resserrement, c’est un changement structurel plus important, qui n’est pas temporaire. Il est également peu probable qu’elle se dissipe même si les taux diminuent l’année prochaine. Les banques locales et régionales, autrefois pilier des prêts AD&C aux constructeurs privés, réduisent leur exposition aux prêts fonciers, au développement et à la construction. Les banques nationales reculent depuis des années. Les régulateurs ont augmenté les coûts de détention des prêts AD&C dans les bilans bancaires. Les exigences en matière de capital sont devenues plus strictes. Et après plusieurs faillites bancaires très médiatisées en 2023 et 2024, les conseils d’administration et les comités de crédit exigent des comptes plus propres, des durées plus courtes et moins de risques de concentration.
Pour les constructeurs et les promoteurs, l’impact apparaît dans chaque liste de conditions : un effet de levier plus faible, plus de recours, plus de liquidités, des processus plus lents et des clauses plus strictes. Ce changement a créé un déficit de financement suffisamment important pour que le crédit privé puisse occuper l’espace autrefois dominé par les banques. Les fonds de dette, les bilans d’assurance et les family offices proposent désormais des prêts AD&C de premier rang à une échelle qui existait à peine il y a cinq ans.
De plus en plus, ce sont les capitaux privés – et non les banques – qui font circuler de nombreux pipelines et pipelines de lots.
Dans ce contexte, l’annonce faite ce matin par Avila Real Estate Capital est plus qu’un simple communiqué de presse de collecte de fonds. L’AREC a clôturé les premiers 100 millions de dollars d’un deuxième fonds de dette visant à fournir des prêts d’aménagement de terrains au niveau de projets et des lignes renouvelables aux constructeurs de maisons pour la construction verticale, en passe d’atteindre un objectif d’un milliard de dollars d’ici la mi-2026.
Le nouveau véhicule s’appuie sur un modèle éprouvé : le premier fonds d’emprunt de l’AREC a été clôturé en juillet 2025 avec plus de 700 millions de dollars d’engagements et de co-investissements, soutenant de nombreuses communautés et plus de 10 000 nouveaux logements à travers le pays.
Ce qui est différent cette fois, c’est qui intervient en premier. Hillwood Communities, basé à Dallas – l’un des plus grands promoteurs communautaires unifamiliaux planifiés dans le nord du Texas et un investisseur actif en actions et en dette avec des partenaires à travers le pays – a assumé le rôle de « point d’ancrage » en tant qu’investisseur principal du Fonds Deux.
Dans un marché où le crédit bancaire se resserre depuis près de quatre années consécutives, cette combinaison compte.
Un besoin de 100 milliards de dollars se heurte à un resserrement du crédit
Dans notre conversation sur le nouveau fonds, le PDG d’AREC, Tony Avila, fournit une estimation approximative de la demande annuelle de capital AD&C.
« Il y a environ 80 à 100 milliards de dollars de lots situés sous les maisons qui sont vendus chaque année », explique Avila.
C’est la même chose que les entreprises de construction d’habitations de 80 à 100 milliards de dollars s’inquiètent du financement de leurs propres plans fonciers et de construction pour 2026-2027.
Dans le même temps, comme le note l’analyse d’Emrath, les prêteurs abaissent les ratios prêt/valeur et prêt/coût, réduisent les engagements en dollars, augmentent les exigences d’intérêts directs et exigent davantage de garanties personnelles. Les taux effectifs de nombreux prêts AD&C se situent toujours au-dessus de 10 à 12 %, même après de légères baisses récentes par rapport à leurs sommets. Les constructeurs et les promoteurs se sentent serrés dans l’étau des deux côtés : moins de crédit, pour un coût global plus élevé.
Résultat : des projets qui s’appuieraient sur une base fondamentale ne verront jamais le jour parce que le capital ne peut pas être assemblé dans des conditions viables. C’est l’écart qu’AREC occupe – et élargit – avec son deuxième fonds.
Cibler les logements à vendre « mal desservis », et non les locations
Du point de vue géographique et du point de vue des produits, Avila est franc sur l’objectif du deuxième fonds d’AREC.
« Géographiquement, nous allons cibler les zones mal desservies, où il y a une forte demande, une faible offre, une démographie favorable, une bonne création d’emplois par rapport au nombre de permis de logement, des endroits comme ceux-ci où nous allons nous concentrer sur des zones qui répondent à un besoin », dit-il. « Nous allons nous concentrer sur un domaine où il existe une demande claire. Nous voulons vraiment nous concentrer sur les logements abordables et sur les premiers acheteurs de maison. Nous allons bien sûr nous diversifier afin de ne pas nous concentrer uniquement sur les logements d’entrée de gamme. Nous aurons également des promotions et une limite d’âge dans les projets. »
À une époque où une grande partie de l’argent institutionnel investi dans le foncier et le développement horizontal est liée à la location unifamiliale, Avila trace une ligne dure.
« Nous nous concentrerons uniquement sur les logements à vendre. Notre objectif déclaré est de dire que nous voulons promouvoir l’accession à la propriété, et nous n’allons pas nous concentrer sur le financement des communautés qui développent des logements à louer », dit-il.
En d’autres termes, il s’agit d’un fonds de logements à vendre, ciblant les parties du marché où le capital AD&C a été à la fois rare et coûteux pour les opérateurs privés – le niveau d’entrée, l’accessibilité et le côté le plus modeste des quartiers à mobilité sociale et à limite d’âge.
Pourquoi l’investissement phare de Hillwood est important
Du côté de Hillwood, la décision de devenir investisseur principal n’est pas un pari fortuit sur le rendement ; c’est une extension de ce qu’ils font déjà dans de multiples rôles au sein de la pile de capital.
« Nous achetons des terrains, les aménageons et vendons ces lots à divers constructeurs d’habitations, publics et privés, sur tous les marchés dans lesquels nous sommes présents », explique Fred Balda, président de Hillwood Communities, dont le fondateur et président est Ross Perot, Jr. « Nous ne construisons pas de maisons du tout. Nous vendons simplement des lots. C’est ce que nous faisons dans la vie, et nous le faisons principalement depuis la majeure partie des 40 dernières années. »
Au cours de cette période, Hillwood a non seulement créé bon nombre de ses propres plans directeurs, mais a également fourni des capitaux propres et parfois des dettes à des promoteurs partenaires en Floride, dans le Mid-Atlantic, en Californie et dans d’autres régions.
Balda décrit le partenariat AREC comme une progression naturelle de cette histoire.
« Nous avons toujours maintenu cette discipline et ce désir d’investissement sur ce marché dans lequel nous ne sommes pas toujours impliqués et, dans certains cas, nous sommes même détenteurs de dettes », dit-il. « De tels investissements ne sont pas inhabituels. Et je connais Tony depuis plusieurs années. Lorsqu’il a proposé que nous investissions dans son nouveau fonds, la thèse était intéressante et crédible et nous avons adhéré. »
Après une analyse approfondie des antécédents du premier fonds de dette AREC et du pipeline d’originations de l’équipe, Hillwood est passé de l’intérêt à la conviction. « Il est devenu naturel que nous soyons désormais l’un des principaux investisseurs dans son fonds, et nous prévoyons de continuer à le développer », déclare Balda.
Du point de vue d’Avila, la décision Hillwood envoie un signal clair au reste de l’univers des commanditaires.
« Sur la base de ses créations récentes, AREC est l’un des plus grands prêteurs d’aménagement foncier du pays », déclare Avila. « Avoir un investisseur principal qui est l’un des plus grands promoteurs immobiliers du pays, qui nous soutient aujourd’hui en tant que l’un des plus grands prêteurs promoteurs immobiliers du pays, est une combinaison très puissante. »
Surtout, Avila note que Hillwood gère elle-même de nombreux commanditaires dans ses propres fonds.
« L’investissement de Hillwood en tant que commandité est un signal de confiance envers les autres commanditaires. Il est symbiotique. »
Pour les constructeurs et les promoteurs qui entrent rarement dans une salle de conseil d’administration des pensions de Tokyo ou dans un comité d’investissement d’un grand family office, cette collaboration entre un promoteur foncier en exploitation et un prêteur spécialisé est le point pratique clé : elle augmente les chances que le Fonds Deux atteigne et déploie réellement cet objectif d’un milliard de dollars.
Un moyen de premier rang permettant aux entreprises de passer de la « première perte » à la « dernière perte »‘
La filiale d’Avila, Builder Advisor Group, a vendu de nombreux constructeurs au fil des ans. L’une des raisons pour lesquelles les capitaux des anciens constructeurs et promoteurs ont suivi Avila vers le crédit privé est le changement de position en matière de risque.
Il l’explique :
« Lorsque quelqu’un achète un terrain et en est propriétaire, il se retrouve désormais dans la position de première perte. Si la valeur du terrain perd 1 €, il perd 1 €, et pour nous qui faisons une première hypothèque, nous sommes dans la position de dernière perte. »
Le même raisonnement s’applique aux prêts à la construction.
« Nous générons toujours un bon rendement, quel que soit l’argent gagné par le constructeur de maisons », déclare Avila. « Donc, étant dans cette position de première hypothèque, si quelqu’un vendait son entreprise de construction de maisons et réinvestissait avec nous, il passerait de la première position de perte à la dernière position de perte, avec, vous savez, un retour sur investissement via les intérêts et les frais que nous facturons. »
Pour le constructeur privé ou le promoteur régional qui tente de maintenir sur la bonne voie un portefeuille de lots pour 2027-2028, le fonds est conçu pour occuper une position de premier rang sur le développement des terrains et les lignes verticales, tandis que les constructeurs et les partenaires en actions absorbent une plus grande partie du risque résiduel, mais conservent également les avantages des projets réussis et des ventes éventuelles de lots ou de maisons.
Balda considère cette structure comme attrayante à la fois pour les propres perspectives de rendement de Hillwood et pour la santé du pipeline de développement au sens large.
« Cela nous place dans une position de premier rang en tant que dette. Nous aimons cela aussi. Nous comprenons le secteur. Nous sommes créatifs dans le secteur, et nous sommes également conservateurs dans le secteur », dit-il. « Nous pensons donc que nous apportons beaucoup à la table pour Tony, et il le fait aussi. »
Répondre patiemment à un besoin de logement « mal desservi »
Le pari stratégique ici est simple : les États-Unis manquent fondamentalement de logements à vendre, et le ralentissement actuel est davantage une question d’accessibilité financière et de financement qu’un effondrement de la demande sous-jacente.
Balda note franchement :
« Toute cette industrie est tellement mal desservie en matière de logement. À long terme, elle est vraiment mal desservie en matière de logement », dit-il. « C’est une autre opportunité avec ce financement, simplement pour continuer à ajouter du capital et à aider et à construire davantage de nouveaux logements et de produits de quartier à travers les États-Unis. »
Dans le même temps, affirme-t-il, l’heure n’est pas à une croissance inconsidérée.
« Nous pourrions être très patients avec ce fonds. Rien ne nous oblige à clôturer quoi que ce soit demain », déclare Balda. Il décrit « un pipeline assez important » aux bons endroits, mais souligne l’importance de la sélectivité : « Trouver ces marchés cibles avec ces sponsors cibles est la façon dont vous gérez ce cycle où nous commençons à voir un léger recul et, dans certains cas, une réinitialisation sur ces marchés. »
Cette patience pourrait être tout aussi cruciale que le montant en dollars. Les constructeurs recherchent des partenaires financiers qui ne paniqueront pas au premier signe d’un ralentissement de l’absorption, et les partenaires financiers ont besoin d’opérateurs capables d’ajuster les produits, le rythme et les prix sans nuire aux rendements.
Quelle est la prochaine étape
Rien de tout cela ne change les faits présentés par Emrath : le crédit AD&C s’est resserré pendant 15 trimestres consécutifs et le coût total de la dette reste élevé. Cependant, le deuxième fonds d’Avila, avec Hillwood comme point d’ancrage, offre aux constructeurs privés et aux promoteurs régionaux une source alternative pour leur prochain prêt d’aménagement foncier ou de construction – une source spécifiquement axée sur les logements à vendre, les niveaux de prix accessibles et les structures de premier rang qui reflètent le risque réel du projet.
Pour les dirigeants stratégiques, les questions pratiques sont désormais les suivantes :
- Le plan de capital de l’entreprise suppose-t-il un monde où le crédit AD&C bancaire traditionnel ne cesse de se resserrer ?
- Existe-t-il des accords dans le pipeline de l’entreprise pour 2026 et 2027 qui ne fonctionneront que si quelqu’un comme AREC fournit la dette à grande échelle ?
- Et, si tel est le cas, l’entreprise a-t-elle l’agilité et l’agilité nécessaires pour conclure des transactions sur les « bons marchés avec les bons sponsors » autour desquels des fonds comme celui-ci sont construits ?
Le capital n’est pas soudainement à nouveau abondant. Mais comme le montre le lancement de ce fonds, une partie de celui-ci essaie au moins d’évoluer dans votre direction.
