Ces commentaires interviennent quelques jours après que le président Donald Trump a partagé une image sur les réseaux sociaux faisant allusion à une proposition de prêts hypothécaires sur 50 ans – une idée qui a rapidement suscité des critiques en raison de son impact limité sur l’abordabilité étant donné les coûts d’intérêt nettement plus élevés sur la durée du prêt.
« Ce n’est pas une option réaliste »
Les prêts hypothécaires assumables – qui permettent à des acheteurs qualifiés de reprendre les conditions du prêt existant d’un vendeur, y compris son solde et son taux d’intérêt – ont suscité un optimisme prudent de la part des acteurs du secteur. Mais les prêts hypothécaires transférables, qui permettent aux emprunteurs de transférer un prêt existant d’une propriété à une autre, se heurtent à davantage de scepticisme.
« Bien que les détails soient limités, rendre les prêts hypothécaires conventionnels transférables réduirait probablement les montages et mettrait encore plus à rude épreuve un secteur déjà en difficulté », a déclaré Brendan McKay, directeur du plaidoyer à la Coalition d’action des courtiers. « Et même si l’idée peut paraître séduisante compte tenu de la faiblesse des taux il n’y a pas si longtemps, les prêts existants ne peuvent pas être réécrits pour les rendre transférables, donc cela n’apporterait aucun soulagement immédiat. »
Ron Gapp, associé dans un cabinet d’avocats Brody Gapp LLPa ajouté que même si les prêts hypothécaires transférables sont reconnus dans d’autres pays comme le Canada, ils sont extrêmement rares aux États-Unis.
« L’avantage est que l’emprunteur peut conserver les conditions initiales du prêt, qui peuvent être plus favorables que les conditions actuelles du marché », a déclaré Gapp. « Cependant, presque tous les prêts résidentiels émis aux États-Unis aujourd’hui ne permettent pas la portabilité selon leurs conditions contractuelles. En conséquence, les prêts hypothécaires transférables ne constituent pas une option réaliste pour la plupart des emprunteurs aujourd’hui, compte tenu des conditions qu’ils ont acceptées à l’origine ou de ce qui est actuellement proposé. »
«Ils nécessitent du travail administratif et de la coordination», a écrit Simpson. « D’un simple trait de plume, des milliards de dollars de prêts inférieurs à 5 % seraient sur le marché et disponibles pour les acheteurs. »
Kevin Peranio, directeur des prêts chez PRMGa ajouté que « c’est bien si vous êtes un prestataire comme nous car 75% des vendeurs achètent ». Pendant ce temps, 40 % ou plus des achats vont à des acheteurs d’une première maison, « donc toujours un montant énorme qui n’est pas impacté », a-t-il ajouté.
L’un des plus grands obstacles à l’introduction de prêts hypothécaires transférables réside dans la manière dont les prêts sont structurés : ils sont garantis par la propriété elle-même.
« Le plus gros obstacle que je vois avec les prêts hypothécaires transférables est la façon dont fonctionnent nos prêts hypothécaires : ils sont garantis par la garantie de la propriété réelle », a déclaré Matthew VanFossen, PDG de Absolute Home Mortgage Corp.
« Alors, comment lever et modifier une note sur une autre propriété ? Je ne crois pas qu’il existe un véhicule ou un mécanisme réel qui serait à la portée du directeur ou qui aurait même la capacité de rendre une hypothèque entièrement transférable. Nous avons un mécanisme pour cela maintenant. Cela s’appelle rembourser votre hypothèque actuelle et demander une nouvelle hypothèque. «
L’économie du service
Les prêts hypothécaires assumables ne sont pas nouveaux, mais seuls certains types de prêts sont admissibles.
Prêts hypothécaires assurés par le Administration fédérale du logement (FHA) et le Département américain des Anciens Combattants (VA) sont généralement assumables. Prêts garantis par le Département américain de l’Agriculture (USDA) et certains prêts hypothécaires conventionnels à taux variable (ARM) peuvent également être admissibles sous des conditions spécifiques.
Dans ces cas, aucune évaluation n’est requise, mais l’acheteur doit se soumettre au processus de souscription standard pour se qualifier. Les frais sont généralement inférieurs à ceux des nouveaux prêts – une dynamique qui peut rendre le produit moins attrayant pour certains prêteurs et agents de crédit.
« Cette fonctionnalité peut être particulièrement intéressante sur le marché actuel, lorsque les vendeurs ont peut-être verrouillé des taux d’intérêt bas pendant l’ère du COVID, permettant aux acheteurs d’éviter des taux de marché actuels plus élevés », a déclaré Gapp.
Mais les experts préviennent que pour rendre les prêts hypothécaires assumables plus largement disponibles, il faudrait s’intéresser aux aspects économiques pour les gestionnaires. Actuellement, la FHA limite les frais que les gestionnaires peuvent facturer pour traiter, souscrire et clôturer une prise en charge de prêt – augmentés en 2024 à 1 800 € par rapport au plafond précédent de 900 €. Mais certains affirment que la nouvelle limite ne couvre toujours pas les coûts réels.
« Seule une fraction des demandes sont effectivement approuvées pour prise en charge », a déclaré VanFossen. « Le plus gros obstacle est le coût de fabrication – nous savons qu’il s’élève à plus de 10 000 dollars par prêt. Vous ne pouvez pas rejeter une hypothèse à moins d’être prêt à ré-souscrire le dossier moyennant ces frais. Il n’est pas dans l’intérêt d’un gestionnaire de permettre que cette hypothèque soit prise en charge. »
VanFossen s’est également demandé si les prêts hypothécaires conventionnels deviendraient assumables dans un an, alors que les taux pourraient descendre à 5,75 % ou moins, dans quelle mesure ces hypothèques seraient-elles assumables ?
« En outre, existe-t-il une structure de frais différente ? Les évaluations d’un prêt hypothécaire assumable et non assumable sont-elles tarifées différemment sur le marché secondaire ? » il a demandé.
Un autre défi se pose sur les marchés où les prix des logements ont grimpé, car les acheteurs peuvent avoir besoin d’acomptes beaucoup plus importants pour combler l’écart entre le solde du prêt existant et la valeur marchande actuelle.
