Parlons de fraude par usurpation d’identité auprès du vendeur. Bien que cette arnaque soit répandue à l’échelle nationale depuis quelques années maintenant, elle deviendra probablement plus répandue à l’approche de 2026. Alors, comment cela fonctionne-t-il et que devrait savoir tout le monde dans l’immobilier ?
Cela commence par un appel téléphonique ou un e-mail. Un « vendeur » souhaite décharger rapidement un terrain vacant et le prix semble être une bonne affaire. Mais dans les coulisses, c’est un criminel qui se fait passer pour le propriétaire du bien, et au moment où tout le monde s’en rend compte, l’argent a disparu.
Également connu sous le nom de fraude relative aux terrains vagues, ce stratagème est devenu l’une des menaces qui connaissent la croissance la plus rapide dans le secteur immobilier, et l’ampleur du problème est stupéfiante. La réclamation moyenne pour fraude ou contrefaçon à l’assurance titres dépasse 143 000 €. Bien que la fraude par usurpation d’identité soit sophistiquée, elle reste évitable. Avec une sensibilisation et des protocoles appropriés, les professionnels du titre peuvent repérer les signes avant-coureurs et arrêter les criminels avant qu’ils n’atteignent la table de clôture.
Voici sept stratégies à mettre en pratique pour vous protéger et protéger vos clients.
1. Savoir comment opèrent les fraudeurs
Comprendre le playbook est la première étape pour mettre fin à tout type de fraude. Lorsqu’il s’agit de fraude par usurpation d’identité de vendeur, les criminels exploitent les registres fonciers et fiscaux accessibles au public pour récolter les noms, les signatures et les détails de la propriété des propriétaires. Ensuite, ils utilisent de fausses pièces d’identité et des notarisations falsifiées pour se faire passer pour le propriétaire légitime du bien.
Comme vous l’avez probablement deviné d’après l’un de ses noms, les cibles les plus courantes sont :
- Terrains vacants et propriétés rurales
- Propriétés locatives ou d’investissement
- Maisons sans hypothèque
Ces escrocs convainquent souvent un agent immobilier de proposer des propriétés bien en dessous de la valeur marchande pour créer une illusion d’urgence, pousser à une vente rapide (parfois en aussi peu que trois semaines) et éviter les interactions en personne, préférant communiquer uniquement par SMS ou par e-mail.
2. Reconnaissez les signaux d’alarme
Les fraudeurs sont de plus en plus intelligents, mais il reste généralement des signes indiquant que vous ne faites pas affaire avec un vendeur légitime. Soyez attentif à ces indices :
Drapeaux rouges basés sur la propriété
- La propriété est un terrain vacant ou appartenant à des absents (investissement, vacances ou location).
- Le prix d’inscription souhaité tombe nettement en dessous de la valeur marchande.
- La propriété est libre et dégagée de toute hypothèque ou privilège.
- L’adresse du propriétaire ne correspond pas à l’adresse postale fiscale.
Drapeaux rouges basés sur le vendeur
- Incite à une vente rapide, souvent dans les trois semaines.
- Refuse les réunions en personne et communique uniquement par SMS ou par courrier électronique.
- Prétend être hors de l’État ou à l’étranger et ne participera pas à un appel vidéo.
- Demande un acheteur au comptant ou exige que le produit soit viré.
- Refuse ou échoue l’authentification multifacteur ou la vérification d’identité.
- Insiste pour faire appel à son propre notaire.
- Présente un identifiant ou des signatures qui ne correspondent pas aux enregistrements existants.
La détection précoce de ces indicateurs permet à votre équipe de faire une pause, d’enquêter et potentiellement d’arrêter la fraude avant qu’elle n’atteigne la table de clôture.
3. Vérifiez les vendeurs à l’aide de sources indépendantes
Confirmez toujours l’identité du vendeur à l’aide de sources indépendantes et vérifiables, telles que les dossiers de l’évaluateur fiscal du comté, les actes de propriété ou les adresses postales officielles. Faites un pas supplémentaire en contactant ces canaux vérifiés. Par exemple, envoyez une lettre de confirmation à l’adresse postale fiscale indiquée dans votre dossier ou appelez un numéro obtenu dans les archives publiques. Cette simple vérification croisée peut révéler un usurpateur d’identité avant qu’une transaction n’aille trop loin.
4. Vérifiez auprès de l’agent immobilier
5. Ne laissez pas le vendeur recourir à son propre notaire
Les fraudeurs tentent fréquemment de faire appel à leurs propres notaires pour une transaction. Les sociétés de titres ne doivent faire appel qu’à des notaires agréés et de confiance et, dans la mesure du possible, organiser les signatures dans des bureaux sécurisés. Si votre état autorise la notarisation en ligne à distance (RON), envisagez de l’intégrer dans votre boîte à outils comme couche de sécurité supplémentaire.
6. Vérifiez votre identité à l’aide des archives publiques
Utilisez la vérification en couches pour confirmer la légitimité d’un vendeur. Analysez les détails via des outils tels que les recherches inversées de numéros de téléphone, les plates-formes d’authentification d’identité et, lorsque cela est possible, des vérifications multifactorielles. Posez des questions spécifiques à la propriété que seul le véritable propriétaire connaît. Ensuite, faites des références croisées dans les archives publiques : comparez la signature du vendeur aux documents enregistrés précédemment et confirmez que le prix de vente correspond aux évaluations récentes ou aux tendances du marché.
7. Éduquez votre communauté immobilière locale
Assurez-vous que tous les membres de votre réseau professionnel – registraires du comté, agents immobiliers et prêteurs – comprennent le risque que représentent les faux vendeurs et ces signaux d’alarme concernant les transactions. Pensez à organiser des déjeuners-conférences, à publier des rappels sur les réseaux sociaux ou même à créer de courtes vidéos enregistrées pour mettre en évidence les signes avant-coureurs que vos pairs devraient surveiller.
Vous n’êtes pas obligé de créer toutes les ressources vous-même. L’American Land Title Association (ALTA) propose des vidéos, des infographies et des documents que vous pouvez utiliser pour former votre personnel, éduquer vos partenaires et fournir du matériel convivial. Ils ont également introduit de nouveaux avenants d’assurance titres offrant une protection post-police contre les actes falsifiés et les hypothèques, et ont mis à jour le cadre des meilleures pratiques d’ALTA pour mettre l’accent sur une vérification d’identité plus rigoureuse, la formation du personnel et la surveillance des notaires et des agents signataires.
L’intégration de ces mesures réduit non seulement les risques, mais montre également à vos clients et partenaires que vous prenez toutes les mesures nécessaires pour les protéger.
L’essentiel
La fraude par usurpation d’identité du vendeur ne va pas disparaître ; il continuera d’évoluer à mesure que les criminels trouveront de nouvelles façons d’exploiter les transactions immobilières. La meilleure défense est la vigilance : vérifier les détails à chaque étape et doter votre équipe d’outils permettant de signaler les activités suspectes avant qu’il ne soit trop tard.
Depuis plus de 40 ans, SoftPro accompagne les professionnels du titre avec des logiciels et des services qui rendent les clôtures plus sécurisées et efficaces. Grâce à SoftPro 360, notre portail fournisseur gratuit, vous pouvez accéder à des intégrations telles que ionFraud dans l’agentTRAX de Fidelity National Financial (FNF), qui fournit un système d’alerte précoce pour aider à identifier les risques potentiels d’usurpation d’identité du vendeur au début d’une transaction. D’autres souscripteurs peuvent également proposer des outils similaires, alors assurez-vous de demander à vos affiliés les ressources dont vous disposez.
